20230605-YY评级-普洛斯22年报跟踪之五大关注点_3页_334kb

普洛斯22年报跟踪之五大关注点

一、盈利表现

• 营收增速由正转负，IDC和冷链业务处于初期，尚未成为主要收入来源
• 租金增长乏力导致毛利率下滑，非经常性损益占比居高不下

二、地产基金

• 表外管理规模增加引发风险担忧，基金长周期滚动模式存疑，资产隔离机制增加违约处理难度
• 币债率有所上升，项目出表缓慢主要集中在一线城市
• 表内基金表现平稳，但新增资产规模下滑，影响后续表外业务拓展

三、关联往来

• 新增关联方借款规模显著提升，反映融资渠道承压和资金垫付问题
• 关联交易增加可能触发评级下调风险

四、偿债能力

• 经营净现金流对利息和短期债务的覆盖率下降，短债压力上升
• 直接融资受限，信用债发行受阻，银行信用借款比例增加

五、资产处置

• 增多受限资产抵押的空间有限，通过出售自持物业回流资金效果有限
• 向高能级区域资产售出是降低负债的重要信号，但操作繁琐且面临价格压力
• 依赖资产出售和中期票据发行实现稳定融资，目前信号不明