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房地产市场调研及数据周报（2014/4/4-2014/4/10）总结

核心内容概述

本报告为2014年4月4日至4月10日的房地产市场周报，重点分析了全国及主要城市的房地产销售、可售住宅去化周期以及土地成交情况。整体市场受节假日影响，成交量出现明显下滑，但节后市场逐渐恢复，部分城市表现出一定的回升趋势。同时，土地市场有所回暖，溢价率小幅上升。

主要观点

1. 房地产销售情况

• 全国一手房销售：48个大城市的合计成交套数为37,290套，环比下降28.5%，累计同比下降18.3%。
• 一线城市：成交套数环比下降47.7%，降幅最大，但节后成交量基本恢复至节前水平。
• 二线城市：成交套数环比下降25.6%，整体销售企稳，但部分城市如杭州、南京、福州、天津等仍保持相对稳定。
• 三线城市：成交套数环比下降23.4%，但部分城市如徐州、温州、南昌等出现小幅回升。
• 二手房销售：18个大城市的合计成交套数为8,803套，环比下降22.0%，累计同比下降53.1%。一线城市成交套数下降显著，而部分三线城市如扬州、张家港等成交量出现反弹。

2. 可售住宅去化周期

• 全国可售住宅：合计去化周期为35.6周，较上周上升0.4周。
• 一线城市：去化周期为31.3周，较上周上升0.8周。
• 二线城市：去化周期为38.7周，较上周上升0.05周。
• 三线城市：去化周期为36.9周，较上周上升0.03周。
• 部分城市表现：如南京、福州、南昌等城市的去化周期有所上升，而苏州、合肥等城市保持稳定。

3. 土地市场表现

• 全国土地成交额：累计成交7765亿元，同比上升17%；住宅市场成交5343亿元，同比上升23%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为17.71%，住宅市场溢价率为18.69%，均较上周有所回升。
• 土地成交面积：全国累计成交面积同比下降10%，其中住宅市场仅下降0.8%。
• 部分城市表现：如上海、广州、深圳等一线城市土地成交金额和面积均出现显著增长，而部分城市如深圳、杭州等土地成交面积下降幅度较大。

关键信息

一、一手房销售

• 北京：成交套数897套，环比下降31.8%，同比下降53.1%。
• 上海：成交套数1,864套，环比下降59.6%，同比下降28.2%。
• 广州：成交套数898套，环比下降37.5%，同比下降40.0%。
• 深圳：成交套数601套，环比下降22.5%，同比下降48.3%。
• 杭州：成交套数1,139套，环比下降7.0%，同比下降25.0%。
• 南京：成交套数1,248套，环比下降1.4%，同比下降17.6%。
• 福州：成交套数251套，环比下降43.2%，同比下降42.2%。
• 天津：成交套数1,195套，环比下降28.9%，同比下降37.6%。
• 石家庄：成交套数263套，环比下降8.4%，同比下降45.7%。
• 济南：成交套数1,794套，环比下降14.0%，同比微升2.7%。
• 武汉：成交套数3,098套，环比下降13.8%，同比上升9.9%。
• 长沙：成交套数1,137套，环比下降22.9%，同比下降35.1%。
• 成都：成交套数1,849套，环比下降38.7%，同比下降64.6%。
• 长春：成交套数986套，环比下降34.9%，同比下降48.1%。
• 贵阳：成交套数1,148套，环比下降48.7%，同比下降37.6%。
• 昆明：成交套数2,643套，环比下降11.8%，同比上升43.6%。
• 南昌：成交套数400套，环比下降35.6%，同比下降45.4%。
• 南宁：成交套数570套，环比下降28.4%，同比下降60.6%。
• 合肥：成交套数1,712套，环比下降18.6%，同比下降46.3%。
• 兰州：成交套数未公布。
• 宁波：成交套数472套，环比下降27.4%，同比下降49.4%。
• 厦门：成交套数273套，环比下降56.9%，同比下降67.4%。
• 青岛：成交套数1,092套，环比下降36.2%，同比下降53.8%。
• 大连：成交套数290套，环比下降32.2%，同比下降62.4%。
• 徐州：成交套数1,728套，环比上升5.8%，同比大幅上升139.0%。
• 常熟：成交套数102套，环比下降38.9%，同比下降39.6%。
• 温州：成交套数477套，环比上升23.9%，同比上升1.1%。
• 金华：成交套数325套，环比下降48.9%，同比下降51.7%。
• 台州：成交套数278套，环比上升3.7%，同比上升2.6%。
• 泉州：成交套数226套，环比下降41.1%，同比下降68.2%。
• 佛山：成交套数1,251套，环比下降37.4%，同比下降26.3%。
• 东莞：成交套数650套，环比下降48.2%，同比下降51.2%。
• 惠州：成交套数337套，环比下降16.2%，同比下降33.8%。
• 韶关：成交套数189套，环比上升16.7%，同比下降1.6%。
• 三亚：成交套数441套，环比上升30.9%，同比上升30.1%。
• 北海：成交套数602套，环比下降7.8%，同比上升13.6%。
• 丹东：成交套数38套，环比下降9.5%，同比下降11.6%。
• 柳州：成交套数237套，环比下降0.0%，同比下降39.7%。
• 赣州：成交套数276套，环比下降29.6%，同比下降64.7%。
• 岳阳：成交套数92套，环比下降25.2%，同比下降30.3%。
• 襄阳：成交套数130套，环比下降59.5%，同比下降54.4%。
• 南充：成交套数616套，环比下降32.1%，同比下降8.3%。

二、二手房销售

• 全国二手房销售：合计成交8,803套，环比下降22.0%，累计同比下降53.1%。
• 一线城市：合计成交2,554套，环比下降24.4%，累计同比下降60.0%。
• 二线城市：合计成交4,788套，环比下降23.93%，累计同比下降48.2%。
• 三线城市：合计成交1,461套，环比下降9.3%，累计同比下降53.0%。
• 重点城市表现：
  • 北京：成交套数1,434套，环比下降29.5%，同比下降4.3%。
  • 深圳：成交套数1,120套，环比下降16.7%，同比下降28.8%。
  • 杭州：成交套数423套，环比下降19.0%，同比下降54.6%。
  • 南京：成交套数1,014套，环比下降28.4%，同比下降65.1%。
  • 天津：成交套数1,258套，环比下降19.8%，同比下降28.6%。
  • 长沙：成交套数222套，环比下降22.6%，同比下降45.2%。
  • 成都：成交套数841套，环比下降24.2%，同比下降42.8%。
  • 南昌：成交套数280套，环比下降26.1%，同比下降62.5%。
  • 南宁：成交套数151套，环比下降10.7%，同比下降62.4%。
  • 厦门：成交套数266套，环比下降27.3%，同比下降17.9%。
  • 大连：成交套数333套，环比下降30.3%，同比下降73.6%。
  • 无锡：成交套数371套，环比下降15.7%，同比下降18.1%。
  • 苏州：成交套数564套，环比下降20.2%，同比下降18.1%。
  • 扬州：成交套数115套，环比下降20.1%，同比下降29.4%。
  • 张家港：成交套数106套，环比下降12.4%，同比下降46.2%。
  • 常熟：成交套数63套，环比下降20.3%，同比下降50.8%。
  • 金华：成交套数112套，环比下降6.7%，同比下降53.7%。
  • 柳州：成交套数130套，环比上升0.1%，同比下降51.3%。

三、可售住宅去化周期

• 全国合计：去化周期为35.6周，较上周上升0.4周。
• 一线城市：去化周期为31.3周，较上周上升0.8周。
• 二线城市：去化周期为38.7周，较上周上升0.05周。
• 三线城市：去化周期为36.9周，较上周上升0.03周。
• 重点城市表现：
  • 北京：去化周期为34.6周，较上周上升1.1周。
  • 上海：去化周期为20.7周，较上周上升0.1周。
  • 广州：去化周期为34.5周，较上周上升0.7周。
  • 深圳：去化周期为56.8周，较上周上升3.1周。
  • 杭州：去化周期为63.2周，较上周上升1.1周。
  • 南京：去化周期为21.6周，较上周上升1.0周。
  • 福州：去化周期为91.7周，较上周上升1.0周。
  • 南昌：去化周期为21.7周，较上周上升0.4周。
  • 合肥：去化周期为16.9周，较上周下降6.1周。
  • 厦门：去化周期为33.9周，较上周下降0.2周。
  • 青岛：去化周期为59.6周，较上周上升1.3周。
  • 苏州：去化周期为35.2周，较上周下降0.1周。
  • 惠州：去化周期为33.4周，较上周下降0.0周。
  • 赣州：去化周期为42.2周，较上周上升0.1周。

四、土地市场

• 全国土地成交额：累计7765亿元，同比上升17%。
• 全国土地成交面积：累计9016万平方米，同比下降10%。
• 全国土地溢价率：17.71%，较上周上升1.14个百分点。
• 住宅土地溢价率：18.69%，较上周上升0.33个百分点。
• 重点城市表现：
  • 北京：成交面积473万平方米，同比上升12%。
  • 上海：成交面积454万平方米，同比上升98%。
  • 广州：成交面积146万平方米，同比上升870%。
  • 深圳：成交面积0万平方米，同比下降100%。
  • 杭州：成交面积370万平方米，同比上升18%。
  • 南京：成交面积264万平方米，同比下降1%。
  • 福州：成交面积214万平方米，同比上升147%。
  • 天津：成交面积323万平方米，同比下降16%。
  • 哈尔滨：成交面积310万平方米，同比上升96%。
  • 石家庄：成交面积101万平方米，同比下降57%。
  • 济南：成交面积809万平方米，同比上升131%。
  • 武汉：成交面积585万平方米，同比下降42%。
  • 长沙：成交面积365万平方米，同比下降5%。
  • 成都：成交面积274万平方米，同比下降41%。
  • 重庆：成交面积146万平方米，同比下降74%。
  • 贵阳：成交面积714万平方米，同比上升40%。
  • 昆明：成交面积76万平方米，同比下降92%。
  • 南昌：成交面积210万平方米，同比上升317%。
  • 南宁：成交面积377万平方米，同比上升505%。
  • 海口：成交面积0万平方米，同比下降100%。
  • 兰州：成交面积未公布。
  • 宁波：成交面积472万平方米，同比上升128%。
  • 厦门：成交面积0万平方米，同比下降100%。
  • 青岛：成交面积133.745万平方米，同比上升0%。
  • 苏州：成交面积45.631万平方米，同比上升-6%。
  • 惠州：成交面积15.697万平方米，同比下降-100%。
  • 赣州：成交面积31.195万平方米，同比上升0%。
  • 岳阳：成交面积92万平方米，同比下降-100%。
  • 襄阳：成交面积130万平方米，同比下降-100%。
  • 南充：成交面积616万平方米，同比下降-100%。

投资建议

1. 结构性机会关注：

   • 京津冀一体化：建议关注华夏幸福、荣盛发展等受益标的。
   • 城市存量土地盘活：建议关注外高桥、空港股份、电子城、浦东金桥、陆家嘴等。
   • 龙头公司估值国际化：建议关注万科A、保利地产等。

2. 政策预期：

   • 销售趋势性上涨有限，政策整体放松预期将被削弱。
   • 分类调控下，各城市政策将有所分化，个别指标城市政策放松可能提振市场情绪。

总结

本周房地产市场受节假日影响，一手房及二手房成交量均出现明显下滑。然而，节后成交量逐渐回升，部分城市如徐州、温州、南昌等出现小幅上升。土地市场有所回暖，溢价率回升，住宅土地成交金额和面积均有所增长。整体市场呈现企稳态势，建议关注结构性机会和政策放松带来的市场提振效应。