20171019-国金证券-从海外经验看_租售同权_何为租售_何为同权以及对房地产市场影响_19页_1mb

租售同权政策分析报告总结

核心内容

本报告围绕“租售同权”政策展开，探讨其政策背景、本质、国际经验以及对房地产市场的影响。报告指出，租售同权旨在构建房地产长效机制，缓解高房价带来的民生压力，推动住房市场向购租并举方向发展。

主要观点

1. 政策背景

• 构建长效机制：自2013年起，“房地产长效机制”成为政策重点，旨在抑制房价波动、防止泡沫化。
• 高房价与民生压力：自1998年房改以来，我国房价持续上涨，一线城市涨幅尤其显著。例如，深圳房价收入比高达39.8倍，远高于国际水平。
• 政策导向：中央及地方政府密集出台租赁新规，推动租售同权政策，旨在通过租赁市场的发展，实现“住有所居”的目标。

2. 政策本质

• 围绕公共服务权益：租售同权政策主要围绕户籍和公共服务权益，各地政策实施程度不一。
• 产权与公共服务差异：购房拥有产权，享受明确的法律保障和公共服务权益，而租房主要依赖合同法，权益不够明确。
• 政策形式多样：主要包括“租房可落户”、“租购同分”、“办理居住证享基本公共服务”、“符合条件的承租人享受公共服务”等。

关键信息

3. 国外经验

• 德国：租赁市场占比近半，立法完善，租金管制和解约保护制度保障租售同权。住房合作社和合同储蓄制度促进住房供给。
• 美国：租赁市场占比37%，通过LIHTC计划和HCVP计划支持租赁市场发展。税收和金融政策为租赁市场提供保障。
• 新加坡：组屋占比高达82%，政府通过中央公积金、财政补贴和土地划拨，实现住房低价供给。严格执行申请标准和转售限制，确保组屋需求稳定。
• 香港：住房体系层次分明，公屋、居屋和夹心层住宅构成保障体系。但因教育资源与房产绑定，房价和租金长期偏高。

4. 租售同权的三大核心

• 完善住房政策与立法：建立完善的住房法律体系，保障租赁市场健康发展。
• 增加优质公共资源：通过扩大租赁住房供给，降低优质资源集中度，提升住房可负担性。
• 户籍与公共服务松绑：逐步减少户籍与住房之间的绑定，实现租售同权。

5. 政策影响

• 短期影响有限：租售同权政策短期内难以对房价和房租产生显著影响，因住房供需矛盾仍存在。
• 长期影响显著：租售同权有助于稳定房价，分流购房需求，促进房地产市场健康发展。长期来看，租金将随收入增长而稳步上升。

城市分化趋势

• 一线城市：主要同教育权，因资源集中，可能优先在教育领域试点。
• 二线城市：设置一定门槛，实现有条件的“租售同权”。
• 其他城市：探索直接同户籍权，提升租赁市场吸引力。

风险提示

• 政策执行难度：租售同权政策需要配套措施，如住房市场完善、公共服务改革等，短期内难以实现完全同权。
• 金融风险：需关注租赁市场与金融体系的互动，避免系统性风险。

图表概览

• 图表1：2017年7月以来住房租赁政策汇总。
• 图表2：我国70个大中城市新建住宅价格指数走势。
• 图表3：不同城市的房价收入比。
• 图表4：我国法律对房屋产权的保护。
• 图表5：我国法律法规涉及房屋租赁的内容。
• 图表6：主要城市落户制度反映户籍、房产、居住证交叉关系。
• 图表7：居住证“分层级享受公共服务”。
• 图表8：德国房价指数（1990-2014）。
• 图表9：德国住房合作社模式。
• 图表10：德国10年期国债收益率。
• 图表11：德国1年以内居民定期存款有效利率。
• 图表12：德国住房租赁模式。
• 图表13：美国房价指数。
• 图表14：美国住房自有率。
• 图表15：美国房屋空置率。
• 图表16：美国出租空置率。
• 图表17：美国租售比。
• 图表18：居住在组屋的人口占比。
• 图表19：新加坡房价指数和租金指数 (2004-2017)。
• 图表20：香港私人住宅售价指数。
• 图表21：香港就业人士每月收入中位数及增速。
• 图表22：香港私人住宅平均每月租金（港币）。
• 图表23：典型国家租售权利对比。

政策展望

• 政策逐步推进：租售同权政策将逐步在不同城市推进，实现差异化发展。
• 住房市场改革：需通过完善住房政策、立法和增加租赁供给，逐步实现租售同权。
• 公共资源优化：推动教育资源、医疗资源等与户籍解绑，实现公平分配。

联系方式

• 李立峰：分析师，SAC执业编号：S1130515040001
• 樊继拓：分析师，SAC执业编号：S1130517070001
• 魏雪：联系人
• 艾熊峰：联系人

总结：租售同权是房地产长效机制的重要组成部分，旨在缓解高房价带来的民生压力，促进住房市场健康发展。其实施需要配套政策支持，短期内对房价和房租影响有限，但长期将有助于稳定房地产市场和提升租赁市场吸引力。