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苏州高新（600736）投资分析总结

核心内容概述

苏州高新是苏州高新区首家上市企业，致力于从传统地产业向“高新技术产业培育与投资运营商”转型。公司主要业务包括商业地产、环保、先进制造、旅游及非银金融与产业投资五大板块，其中房地产仍为第一支柱业务，占据总营收的80%以上。公司依托苏州高新区管委会及苏州国资委的资源，推动多元产业协同发展，提升企业竞争力。

主要观点

• 战略转型：公司正积极实施“高新技术产业培育与投资运营商”的战略，通过“产业+地产”模式推动转型，强化产业地产和环保等新兴业务。
• 业绩表现：2017年公司实现营业收入62.42亿元，同比增长11.80%；归母净利润6.06亿元，同比增长97.41%。ROE达到8.19%，较2016年提升2.4个百分点。
• 资产结构优化：公司资产负债率降至64.17%，净负债率下降82个百分点，财务费用下降18.25%，资产结构更加健康。
• 产业布局扩展：公司业务区域逐步扩展至苏州、扬州、徐州、合肥、滁州等地，其中苏州占比达81%，推动区域协同效应。
• 产业项目进展：公司与苏州高新区管委会、万科共同投资建设生命健康小镇，总建筑面积约100万平方米，总投资约120亿元，聚焦基因工程和医疗大数据领域。
• 投资与回购：公司通过股份回购和管理层增持释放积极信号，2018年3月计划回购4223.86万股，累计回购1561万股，支付约1亿元，回购均价在5.91至6.83元之间。董事长及高管合计增持1,098,100股，金额851.99万元。
• 估值分析：公司RNAV估值为8.86元/股，当前股价安全边际较高。根据可比公司PE（11.91倍）计算，目标价为7.03元。

关键信息

市场数据

• 2018年8月7日收盘价为5.86元
• 一年内最高/最低价分别为8.08元/5.5元
• 市净率0.9
• 息率（分红/股价）为2.47
• 流通A股市值约6999百万元
• 上证指数/深证成指分别为2779.37/8674.03

基础数据

• 2018年3月31日每股净资产为6.73元
• 资产负债率为64.17%
• 总股本/流通A股为1194百万/1194百万
• 流通B股/H股为-/-

盈利预测

• 2018-2020年预计营业收入分别为73.2亿、90.0亿、107.9亿
• 归母净利润分别为7.10亿、8.26亿、9.75亿
• EPS分别为0.59元、0.69元、0.82元
• 同比增速分别为17%、16%、18%

估值分析

• RNAV估值为8.86元/股
• 当前PE为10.9，PB为0.89，处于可比公司估值低位
• 目标价为7.03元，对应2018年11.91倍PE

关键假设点

1. 房地产市场调控持续，公司布局二三线城市，销售均价涨幅在3%-5%之间。
2. 房地产销售金额增速回落，但结算金额将保持中高速增长。
3. 高新板块各项业务逐步进入加速通道，振动试验设备、污水处理、融资租赁等业务增速预计在20%-30%之间。

有别于大众的认识

• 价值洼地：公司当前股价安全边际较高，综合考虑股份回购价格、高管增持价格、RNAV估值和可比公司估值，公司处于价值洼地。
• 转型决心：公司管理层求变意识增强，积极实施产业战略转型，市场低估了公司转型的执行力和未来潜力。
• 资源与融资优势：公司背靠苏州高新区管委会及苏州国资委，具有较强的融资优势和资源整合能力，在金融去杠杆背景下，低成本融资助力公司稳步扩张。

股价表现催化剂

• 高新产业收入增速超预期
• 收并购优质项目
• 环保或先进制造行业发展受政策鼓励
• 房地产销售环境改善，“产业+地产”拿地提速

核心假设风险

• 房产税推进与方案超预期，对房价与销售产生负面影响
• 高新产业多元化未达预期规模优势，进展低于预期

业务板块分析

房地产业务

• 2017年营收46.44亿，占总营收的70%以上
• 销售面积49.96万平方米，销售均价13,046元
• 结算面积35.11万平方米，结算金额46.84亿
• 未来2年结算收入将保持稳定增长，继续为公司提供营收保障

旅游板块

• 主要布局苏州乐园和徐州乐园，2017年营收3.12亿，占总营收的5.0%
• 毛利率为30.84%，同比下降6.87%
• 公司正通过“地产+旅游”模式提升品牌影响力和盈利能力

环保板块

• 污水处理业务带来1.8亿营收，占主营的3.47%
• 公司设立环保产业发展平台，整合资源，构建全产业链环保集团
• 污水处理毛利率为13.40%，同比增长5个百分点，与行业趋势一致

先进制造板块

• 收购东菱振动，完善制造板块布局
• 东菱振动2017年营收3.2亿，同比增长21.67%
• 公司借助国企资源和资金支持，拓展试验服务范围，提升竞争力

非银金融与产业投资

• 通过设立苏高新投资管理公司，整合投融资资源，优化资本运作
• 融资租赁业务营收1亿，占总营收的1.6%
• 公司通过产业基金和直投等方式，获取高新产业资源，支持战略转型

结论

苏州高新具备较强的战略转型能力与产业协同效应，当前估值处于低位，具备较高的安全边际。公司未来2年房地产结算收入将保持稳定增长，高新板块业务逐步进入加速通道，投资与产业融合推动公司成长。基于RNAV估值和可比公司PE，公司目标价为7.03元，给予“增持”评级。