20240722-国联证券-房地产_降息符合预期_预售制改革或有序推进_3页_250kb

房地产行业总结

核心内容

2024年7月22日，中国人民银行宣布下调一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR），分别下调10个基点至 $3.35%$ 和 $3.85%$，旨在降低购房成本，释放房地产市场需求。同时，二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》提出延续对房地产行业的支持政策，并强调了房地产开发融资方式和商品房预售制度的改革方向。

主要观点

1. 降息对市场的影响

• 购房成本降低：LPR下调将减少购房者的月供支出，同时降低存量房贷的还款总额。
• 市场信心提振：降息有助于缓解房企资金压力，加速行业企稳，带动市场逐步回暖。
• 长期趋势：自2022年以来，五年期LPR已累计下调80BP，目前处于历史低位。

2. 预售制度改革的必要性

• 当前市场状况：商品房存量充足，待售面积达7.39亿平方米，处于历史高位。
• 预售制度弊端：随着房地产市场发展，预售制度导致购房者权益难以保障。
• 改革方向：预售制度或需循序渐进改革，考虑按项目进展支付预售款，加强预售资金监管。

3. 房地产税收制度改革

• 长期意义：房产税制度有助于稳定地方财政，缩小贫富差距。
• 短期挑战：由于房地产市场销售承压，土地市场低迷，房产税短期内推出概率较低。
• 优化方向：可从优化土地增值税、契税和增值税等入手，降低购房成本。

关键信息

1. 房企融资与资金压力

• 预售制度改革需配套资金政策，以防止房企资金断裂。
• 需优化房企融资渠道和成本，同时改革土地市场及相关税费，以减轻房企负担。

2. 政策建议

• 关注对象：土储优质、资金充足的国央企；具备改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。
• 二手房市场：建议关注二手房交易龙头企业，因市场活跃度较高。

3. 风险提示

• 政策落地不及预期。
• 市场修复不及预期。
• 房企资金风险加剧。

4. 投资评级

• 当前评级：强于大市（维持）
• 上次建议：强于大市

市场政策概览

北京

• 限购：京籍家庭可购2套，非京籍需满足社保或纳税条件。
• 限贷：首付比例20%（首套），商贷利率3.4%（首套），公积金贷款额度最高160万。
• 限售：购房后5年限售，认购比高于1.3触发限售。

上海

• 限购：沪籍家庭可购2套，非沪籍需满足社保或纳税年限要求。
• 限贷：首付比例20%（首套），商贷利率3.4%（首套），公积金贷款额度个人80万，家庭160万。
• 限售：新购住房限售3年，公寓限售5年。

广州

• 限购：户籍家庭可购2套（含受赠），非户籍需满足社保条件。
• 限贷：首付比例15%（首套），商贷利率3.3%（首套），公积金贷款额度最高个人70万，家庭120万。
• 限售：新购住房限售3年，公寓限售5年。

深圳

• 限购：户籍家庭可购1至2套，非户籍需满足社保年限要求。
• 限贷：首付比例20%（首套），商贷利率3.4%（首套），公积金贷款额度最高个人70万，家庭126万。
• 限售：新购住房限售3年，公寓限售5年。

分析师声明与评级说明

• 分析师：杜昊旻，执业证书编号：S0590524070006，邮箱：hmdu@glsc.com.cn。
• 评级标准：基于报告发布日后6至12个月内相对市场表现，以沪深300指数为基准。
• 股票评级：买入（涨幅20%以上）、增持（5%~20%）、持有（-10%~5%）、卖出（跌幅10%以上）。
• 行业评级：强于大市（涨幅10%以上）、中性（-10%~10%）、弱于大市（跌幅10%以上）。

其他信息

• 相关报告：

  1. 《房地产：5月销售边际改善，开工竣工有望企稳》（2024.06.20）
  2. 《房地产：美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估》（2024.06.19）

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图表说明

• 图表1展示了北京、上海、广州、深圳等地的限购、限贷及限售政策，涵盖不同户籍、婚姻状况及购房条件下的具体规定。

总结

当前房地产政策环境持续宽松，LPR下调释放市场信心，预售制度改革逐步推进，税收制度优化成为长期目标。建议投资者关注资金实力强、土储优质的国央企及改善型产品开发商，同时留意政策执行力度与市场修复速度。