房地产行业物业管理中期投资策略：分化整合大幕已启，长坡厚雪仍可乐观-20210628-东北证券-102页_3mb
报告摘要
物业管理中期投资策略总结
核心内容
- 行业增长：2020年物业板块延续了2018-2019年的高速增长趋势，整体业绩表现亮眼。
- 估值分化：龙头物企与中小物企在市场认可度和估值上拉开差距，体现出行业集中度的提升。
- 规模扩张：物企在管面积和合约面积迅速增长，高基数未削弱增长势头。
- 外拓发力：外拓能力成为物企增长的重要推动力，但竞争加剧，需关注盈利能力和效率提升。
- 社区增值服务：成为重要的利润来源，但不同品类拓展难度和盈利潜力存在差异。
- 物业科技：处于硬件数字化向智能化的转型阶段，对降本增效有显著影响，影响因素为规模 > 广度 > 深度 > 供应链能力。
- 估值方法：PE/PS估值方法各有适用场景，规模是构建长期竞争优势的关键，而盈利能力则反映经营能力。
主要观点
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行业增长潜力大：
- 住宅物管面积在2030年仍有约40%的可提升空间。
- 商办、公建、城市服务等非住业态增长空间广阔，尤其是城市服务中的环卫服务，市场化率仍有较大提升空间。
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物业科技赋能前景：
- 物业科技分为中后台电算化、硬件数字化、智能化、初步平台化和成熟平台化五个阶段。
- 硬件数字化和智能化可分别提升人均效率约30%和60%，并降低人工成本约25%和40%。
- 万物云、千丁、碧桂园服务处于第一梯队，具备较强的科技平台化能力。
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社区增值服务路径：
- 空间运营、车位运营等服务难度低，但服务溢价空间小。
- 租售经纪、金融服务专业壁垒高，面临外部竞争。
- 社区零售、家政等服务与业主生活场景高度相关，拓展空间较大。
- 美居、养老、文旅等服务兼具生活相关性和溢价空间，发展潜力大。
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估值方法选择：
- PE(PEG)仍是主流，但PS估值适用于规模大、盈利能力稍弱但增长潜力高的公司。
- 规模是构建长期竞争优势的关键，盈利能力和规模并不完全正相关。
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投资建议：
- 长期：关注关联方实力、品牌口碑、科技实力、管理规模、增值服务拓展、赛道布局，推荐碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、保利物业、绿城服务。
- 中期：关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，推荐金科服务、永升生活服务、宝龙商业、绿城服务。
- 短期：关注估值和中报业绩超预期，推荐金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务、融创服务。
关键信息
- 行业规模：截至2021年6月25日，物业板块总市值达8788亿元，较2018年增长超25倍。
- 业绩增长：2020年24家重点物管公司总营业收入1146.16亿元，同比增长41.5%；总归母净利润160.6亿元，同比增长71.1%。
- 在管面积：2020年总在管面积达36.41亿方，同比增长35.2%。
- 合约面积：2020年总合约面积达54.39亿方，同比增长26.9%。
- 合管比：2020年重点公司平均合管比为1.65，较2019年有所下降，但龙头物企仍保持较高水平。
- 物业费水平：整体维持稳定，但部分公司通过提价实现收入增长。
- 销管费用率：2020年重点公司平均销管费用率降至10.3%，显示出营运效率的持续提升。
重点公司财务数据概览
| 公司简称 | 现价（元） | EPS（2020A） | EPS（2021E） | EPS（2022E） | PE（2020A） | PE（2021E） | PE（2022E） | 评级 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 碧桂园服务 | 69.66 | 0.92 | 1.42 | 2.22 | 76.04 | 49.15 | 31.36 | 买入 |
| 金科服务 | 60.86 | 0.95 | 1.63 | 2.75 | 63.85 | 37.34 | 22.13 | 买入 |
| 永升生活服务 | 17.34 | 0.23 | 0.36 | 0.53 | 74.20 | 47.99 | 33.02 | 买入 |
| 华润万象生活 | 44.58 | 0.36 | 0.57 | 0.84 | 124.44 | 77.80 | 52.85 | 买入 |
| 宝龙商业 | 23.63 | 0.47 | 0.65 | 0.89 | 49.88 | 36.58 | 26.40 | 买入 |
风险提示
- 外拓竞争加剧超预期
- 社区增值服务拓展不及预期
- 物业费提价不顺畅
图表目录（摘要）
- 图1：物业板块市值增长
- 图2：H股物管指数变化
- 图3：A股物管指数变化
- 图4：营业收入与市盈率关系
- 图5：归母净利润增速与市盈率关系
- 图6：营业收入增长
- 图7：归母净利润增长
- 图8：营业收入分布
- 图9：归母净利润分布
- 图10：毛利率与净利率变化
- 图11：归母净利率排序
- 图12：综合毛利率排序
- 图13：在管面积增长
- 图14：合约面积增长
- 图15：平均合管比
- 图16：在管面积分布
- 图17：合约面积与合管比
- 图18：关联方销售面积增速
- 图19：在管面积中第三方占比
- 图20：新增在管面积中第三方占比
- 图21：外拓中收并购占比
- 图22：收入结构变化
- 图23：毛利结构变化
- 图24：2020年收入结构
- 图25：2020年毛利结构
- 图26：物业费水平
- 图27：基础物管坪效
- 图28：社区增值服务坪效
- 图29：销管费用率对比
- 图30：平均销管费用率
- 图31：所得税率对比
- 图32：平均所得税率
- 图33：应收账款/营业收入对比
- 图34：应收账款/营业收入平均值
- 图35：行业管理面积及增速
- 图36：百强物管公司在管面积及占比
- 图37：行业TOP10集中度
- 图38：住宅物管面积及渗透率
- 图39：住宅物管收入测算
- 图40：远期住宅物管收入测算
- 图41：零售商业物管市场规模
- 图42：写字楼物管市场规模
- 图43：各国人口密度
- 图44：各国人均购物中心面积
- 图45：各国人均写字楼面积
- 图46：政府服务采购规模
- 图47：环卫服务合同金额及市场化率
- 图48：环卫服务新签合同金额
- 图49：城乡社区环境卫生支出
- 图50：非住业态占比
- 图51：重点物企外拓合约面积
- 图52：外拓合约面积占比
- 图53：物业费水平与毛利率
- 图54：物业费水平与归母净利率
- 图55：社区增值服务收入
- 图56：社区增值服务收入占比
- 图57：社区增值服务毛利占比
- 图58：社区增值服务毛利率
- 图59：社区增值服务品类收入结构
- 图60：社区增值服务收入CAGR
- 图61：社区增值服务毛利率
- 图62：在管面积及占比
- 图63：行业TOP10集中度
- 图64：归母净利率
- 图65：综合毛利率
- 图66：物业公司涨跌幅
- 图67：物业股上市至今涨跌幅
- 图68：碧桂园服务营收及毛利率
- 图69：金科服务营收及毛利率
- 图70：永升生活服务营收及毛利率
- 图71：世茂服务营收及毛利率
- 图72：新城悦服务营收及毛利率
- 图73：融创服务营收及毛利率
- 图74：华润万象生活营收及毛利率
- 图75：宝龙商业营收及毛利率
- 图76：同业对比：基础物管坪效
- 图77：同业对比：社区增值服务坪效
- 图78：物业股市值及估值
- 图79：物业股估值及业绩
- 图80：物业股业绩指引
- 图81：物业股外拓情况
- 图82：物业股招投标情况
- 图83：物业股估值表
- 图84：物业股PS估值
- 图85：商业地产运营十强房企
报告亮点
- 业绩指引分析：权责体系调整、行业空间、政策变化、外拓竞争等多维度分析，认为近两年物业公司完成业绩目标的可能性较大。
- 行业空间测算：对住宅、商办、公建、城市服务等业态进行详细测算，指出行业仍有较大增长空间。
- 物业科技发展阶段：系统梳理物业科技发展阶段，强调规模、广度、深度和供应链能力的重要性。
- 社区增值服务分析：分析各品类的盈利能力和发展前景，推荐高生活相关性的服务。
- 估值方法选择：提出结合PE(PEG)与PS估值，关注规模和盈利潜力。
- 投资策略：明确长期、中期、短期投资策略，推荐相应公司。
投资建议
- 长期：关注关联方实力、品牌口碑、科技实力、管理规模、增值服务拓展、赛道布局。
- 中期：关注外拓能力、激励机制、关联方销售。
- 短期：关注估值和中报业绩超预期。
风险提示
- 外拓竞争加剧
- 社区增值服务拓展不及预期
- 物业费提价不顺畅
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