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地产融资现积极信号；还有哪些政策值得期待？

核心内容

2021年12月3日，中国人民银行、银保监会和证监会（一行两会）相继就房地产行业发声，释放出积极的融资政策信号。当前房地产行业面临投资增速快速下行的压力，但与2015年相比，地产库存水平较低，政策重心有所调整。

主要观点

1. 政策信号转向积极

• 历史对比：上一次类似的政策表态是在2015年3月，当时房地产市场面临库存积压和经济下行压力。
• 当前背景：2021年房地产投资增速快速下行，但库存压力较小，政策调整更为侧重于稳定市场和改善融资环境。
• 政策表态：
  • 中国人民银行：强调短期个别房企风险不会影响中长期融资功能，支持企业偿还境外债务和回购债券。
  • 银保监会：提出要满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。
  • 证监会：表示将继续支持房地产企业合理融资，促进资本市场与房地产市场平稳健康发展。

2. 短期政策需供需并重

• 问题核心：当前房地产行业隐忧主要来自供给侧，如三道红线、贷款额度管控、预售资金监管等政策，导致房企现金流紧张。
• 信用问题：房地产行业的核心问题是信用，但短期政策需兼顾供需两端，以防止现房交付受阻影响商品房销售。
• 融资结构变化：居民部门的个人定金及按揭贷款占比持续上升，2021年10月已达52%，成为房企资金来源的主要部分。

3. 中期政策重心转向供给端

• 库存水平：当前地产库存处于低位，与2015年不同，市场更倾向于稳定而非快速去库存。
• 政策方向：中期政策仍以增加地产供给为主，尤其是保障性租赁住房建设。
• 政策预期：保障性租赁住房政策若落地，预计可拉动2022年房地产投资增速从-2%提升至1%，实现正增长。
• 政策意义：保障房建设符合共同富裕目标，同时有助于缓解民营房企投资增速下滑的压力。

关键信息

• 政策支持：一行两会释放出支持房企融资、稳定市场信心的积极信号。
• 融资结构：居民按揭贷款在房地产开发资金来源中占比显著上升，成为主要支撑。
• 库存压力：当前地产库存较低，但房企回款压力较大，政策需兼顾供需两端。
• 保障房建设：未来政策可能更加侧重于保障性租赁住房建设，成为稳增长的重要手段。
• 风险提示：包括房地产政策、货币宽松及保障房政策不及预期等。

风险提示

• 房地产相关政策不及预期
• 货币宽松政策不及预期
• 保障房政策落地不及预期

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