20210415-首创证券-房地产行业周报_强化调控目标_二季度将进入土地供应高峰期_26页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现弱于大盘，但部分个股涨幅显著。住建部约谈多个热点城市，强调房地产市场平稳健康发展，打击违规炒房行为，进一步强化调控政策。多地推出土地供应计划，预计二季度土地市场热度将上升，重点关注土地成交规模及溢价率变化。同时，重点房企销售情况和融资动态也值得关注。

主要观点

• 调控政策收紧：住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府，要求严格执行“房住不炒”政策，防止房地产作为短期经济刺激手段。多地严查违规行为，如深圳严查“深房理”炒房团，上海发现大量经营贷和消费贷违规流入楼市。
• 土地供应高峰来临：南京、长沙、重庆、青岛等地公布首批土地供应，预计4月份迎来土地出让高峰，且首批供应规模普遍较大，将影响全年房企投资趋势。
• 投资建议：推荐关注龙头房企如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

关键信息

板块行情回顾

• 上周（4.5-4.9）申万房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌2.45%，房地产板块相对上证指数收益0.14%，强于大盘。
• 年初至今申万房地产指数下跌1.32%，相对上证指数收益-0.67%。
• 港股内房股（剔除物业）平均涨幅0.26%，年初至今涨幅7.54%；物业板块平均跌幅-0.35%，年初至今涨幅15.92%。

重点城市商品房成交

• 上周55城商品房成交面积683.9万平米，环比下降22%，同比增长56%；本月累计成交面积924.5万平米，同比增长55%；全年累计成交面积9735.7万平米，同比增长91.4%。
• 分城市能级来看，一线城市成交面积环比下降38%，同比增长37%；二线城市环比下降15%，同比增长90%；三四线城市环比下降24%，同比增长22%。

重点城市二手房成交

• 上周16城二手房成交面积162.6万平米，环比下降23.6%，同比增长34%；本月累计成交面积236.1万平米，同比增长37.6%；全年累计成交面积2431万平米，同比增长74.7%。
• 重点城市中，北京、南京、苏州、成都、青岛等城市二手房成交表现较为突出，部分城市如东莞、温州、宁波等出现下滑。

库存及去化周期

• 截至上周，15城商品房可售面积15601.8万平米，环比下降0.8%；库存去化周期14.4个月，环比持平。
• 一线城市库存去化周期平均为13个月，三四线城市去化周期较长。

土地市场动态

• 上周百城住宅类土地供应建筑面积1723.1万平米，环比增长43%，同比下降6%。
• 土地成交建筑面积688.8万平米，环比增长174%，同比下降60%。
• 平均成交楼面均价4093元/平米，环比下降26.1%；平均溢价率25.6%，环比上升12.5个百分点。
• 百城住宅用地供求比（移动平均3个月）为1.23，环比上升0.12。

市场资金环境

• 3月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续11个月保持不变。
• 全国首套房平均贷款利率5.28%，环比上涨2bp；二套房平均贷款利率5.57%，环比上涨1bp。
• 房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，占人民币贷款余额比重28.7%。

重点房企3月销售情况

• 碧桂园销售额526.9亿元，同比增长12.0%；1-3月累计销售额1395.6亿元，同比增长38.3%。
• 中国恒大销售额648.0亿元，同比增长4.4%；1-3月累计销售额1531.5亿元，同比增长3.9%。
• 万科销售额628.4亿元，同比增长14.4%；1-3月累计销售额1794.7亿元，同比增长30.2%。
• 融创中国销售额478.6亿元，同比增长54.8%；1-3月累计销售额1162.8亿元，同比增长88.3%。
• 保利地产销售额492.1亿元，同比增长79.8%；1-3月累计销售额1242.8亿元，同比增长75.0%。
• 中海地产销售额388.3亿元，同比增长45.0%；1-3月累计销售额894.1亿元，同比增长49.7%。
• 绿地控股销售额364.0亿元，同比增长46.2%；1-3月累计销售额705.0亿元，同比增长39.6%。
• 世茂集团销售额305.0亿元，同比增长50.1%；1-3月累计销售额675.2亿元，同比增长82.3%。
• 龙湖集团销售额249.4亿元，同比增长18.5%；1-3月累计销售额602.2亿元，同比增长57.8%。
• 新城控股销售额205.5亿元，同比增长44.2%；1-3月累计销售额496.5亿元，同比增长60.3%。
• 金地集团销售额270.3亿元，同比增长108.4%；1-3月累计销售额686.5亿元，同比增长143.4%。
• 中国金茂销售额225.0亿元，同比增长72.5%；1-3月累计销售额628.0亿元，同比增长141.0%。
• 金科股份销售额196.0亿元，同比增长19.7%；1-3月累计销售额491.0亿元，同比增长72.3%。
• 阳光城销售额180.5亿元，同比增长31.6%；1-3月累计销售额486.1亿元，同比增长71.6%。
• 中南建设销售额237.2亿元，同比增长122.2%；1-3月累计销售额484.2亿元，同比增长124.3%。

房企融资情况

• 多家房企近期进行融资，包括中南建设2.5亿美元、中国金茂6亿美元、金地集团24.95亿元、金科股份8亿元、雅居乐集团14.5亿元等。
• 融资类型涵盖企业债、一般公司债、中期票据、超短期融资债券等。

重点公司年报业绩

• 城建发展2020年营业收入138.9亿元，同比增速-15.5%；归母净利润12.3亿元，同比增速-40.9%。
• 南山控股2020年营业收入112.3亿元，同比增速55.2%；归母净利润13亿元，同比增速223.1%。
• 财信发展2020年营业收入60.5亿元，同比增速78.3%；归母净利润1.2亿元，同比增速6.8%。
• 苏宁环球2020年营业收入42.9亿元，同比增速9.3%；归母净利润10.4亿元，同比增速-15.7%。
• 万通发展2020年营业收入13.6亿元，同比增速23.5%；归母净利润0.5亿元，同比增速-91.6%。

重点公司估值

• A股公司如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、阳光城、金科股份、中南建设等，其PE、PB及ROE等指标表现各异。
• 内房股如中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等，估值情况亦有所差异。
• 物业股如碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等，其PE和PB等指标也呈现不同趋势。

风险提示

• 疫情再次爆发可能对经济预期产生冲击。
• 房地产行业调控政策可能超预期收紧。
• 房地产销售及结算可能大幅低于预期，房价可能超预期下跌。

评级说明

• 投资评级分为股票评级和行业评级。
• 股票投资评级以报告发布后6个月内的市场表现为基准，相对沪深300指数的涨跌幅为标准。
• 行业投资评级则基于行业表现与整体市场比较。

分析师简介

• 王嵩，房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，现于首创证券。

分析师声明

• 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。

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