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亚太科技城市：新硅谷的竞逐

核心内容

亚太地区的科技行业正在迅速崛起，推动了写字楼需求的增长，并促使多个城市打造科技集聚区。世邦魏理仕研究部通过对15个主要亚太市场进行评估，确定了领先、胜任和补充型科技城市。科技公司不仅关注办公空间的供应，还重视营商环境、创新环境、成本及人才储备等因素。

主要观点

• 科技行业扩张：2018年，科技类公司在写字楼租赁活动中占比达23%，过去两年新建超过800万平方英尺的总部办公空间。亚洲科技公司总收入占全球100强科技公司收入的43%，其中中国BAT（百度、阿里巴巴、腾讯）和台湾半导体制造商表现突出。
• 风险资本支持：亚太地区的风险资本融资额从2014年的200亿美元增至2018年的800亿美元，是全球增长最快的区域之一。北京获得的风险投资总额最高，累计超过1,200亿美元。
• 科技城市分类：
  • 领先型城市：北京、班加罗尔、上海、新加坡和古尔冈。这些城市在营商环境和创新环境方面得分高，并具备良好的成本与办公空间支持。
  • 胜任型城市：杭州、深圳、东京、海德拉巴和首尔。这些城市在细分领域表现稳健，适合特定业务单元的设立。
  • 补充型城市：香港、新竹、悉尼、台北和奥克兰。这些城市虽在某些维度表现良好，但更适合为其他科技中心提供支持。

关键信息

亚太科技城市排名评估框架

• 营商环境（40%）：包括政府政策、融资渠道、市场规模和竞争。
• 创新环境（40%）：涵盖初创公司数量与规模、教育质量、人才储备及研发投资。
• 成本与办公空间（20%）：涉及软件工程师薪酬、写字楼租金、空置率和科技园区规模。

科技行业的主要细分领域

• 传统科技：包括硬件、软件、IT服务和电信。
• 新科技：涵盖网络、电子商务、数字广告/营销/媒体、游戏、金融科技和网络安全。

科技公司选址考量

• 人才获取：科技公司重视人才储备，尤其是具备机器学习、人工智能等专业技能的人才。
• 成本因素：印度等新兴市场因低廉的劳动力成本和办公空间供应，成为国际科技公司外包业务的首选。
• 创新环境：北京、上海、东京、首尔和新加坡在创新环境方面表现突出，拥有丰富的科研资源和初创企业生态。
• 房地产影响：
  • 租金增长分化：班加罗尔因科技扩张预计租金增长最快，而北京、新加坡、首尔和东京的科技行业租金增长相对温和。
  • 房地产组合：科技公司倾向于选择具备成本效益、充足办公空间和良好基础设施的区域，如印度的班加罗尔、中国的中关村和上海张江高科技园区。

亚太科技城市分析

北京（第1名）

• 优势：中国科技中心，拥有大量高校和研发资源，中关村和望京是主要科技聚集区。
• 主要公司：百度、腾讯、京东、新浪、盛大游戏等。
• 主要交易：每日优鲜扩租、商汤科技搬迁、字节跳动搬迁等。
• 写字楼情况：中关村空置率低，望京有新增供应。

班加罗尔（第2名）

• 优势：印度创业之都，拥有大量IT人才和世界级科技园区。
• 主要公司：印孚瑟斯、Wipro、Flipkart等。
• 主要交易：Admiral Technology新租赁、IBM扩租、ZS Technologies扩租等。
• 写字楼情况：拥有1.55亿平方英尺写字楼，NH-8和Sohna Road为重要商务区。

上海（第3名）

• 优势：中国金融和科技中心，张江高科技园区是主要研发基地。
• 主要公司：腾讯、携程、盛大游戏、支付宝等。
• 主要交易：头条搬迁、AMD搬迁、商汤科技搬迁等。
• 写字楼情况：漕河泾空置率低，张江高科技园区空置率较高但新增供应充足。

新加坡（第4名）

• 优势：成熟的IT基础设施、严格的知识产权保护、良好的营商环境。
• 主要公司：全球搜索引擎、国际社交媒体公司、国际软件公司等。
• 主要交易：Zendesk、Netflix、Fraser Tower等。
• 写字楼情况：One-north和Mapletree Business City为研发和创新中心，核心CBD租金较高但空置率低。

古尔冈（第5名）

• 优势：印度北部科技枢纽，靠近国家首都，拥有大量软件人才。
• 主要公司：埃森哲、TCS、IBM等。
• 主要交易：Admiral Technology、Cognizant扩租等。
• 写字楼情况：NH-8、Sohna Road和DLF Cybercity为重要商务区，DLF Cybercity空置率极低。

对房地产的影响

• 租金趋势：亚太科技城市的租金增长呈现分化趋势，班加罗尔因科技扩张涨幅最快。
• 办公空间供应：中国、印度等市场具备大量新增写字楼供应，为科技公司提供成本效益高的选择。
• 人才与成本：印度劳动力成本最低，成为国际科技公司外包和成本节约的首选；中国则因人才储备和创新环境成为研发基地。

专题分析

科技人才获取

• 亚太地区拥有840万STEM毕业生，但竞争激烈，尤其是北京和印度。
• 新加坡和澳大利亚吸引大量中国和印度技术移民，而印度因政策调整和本国价值链升级，正在留住更多人才。

印度科技城市的发展

• 印度科技公司正从传统的BPO业务转向更广泛的科技领域，如网络、电子商务和金融科技。
• 班加罗尔和古尔冈等城市因低成本和高人才储备成为国际科技公司的首选。

中国新兴科技中心

• 成都、南京、武汉和西安被界定为新兴科技城市，专注于研究和技术开发。
• 这些城市虽不具备硅谷的创新环境，但因成本优势和政策支持，成为科技公司设立研发和创新中心的理想地点。

联系人信息

• 亚太区顾问和交易服务：

  • Manish Kashyap (manish.kashyap@cbre.com.sg)
  • Paul Hubbard-Brown (paul.hubbardbrown@cbre.com.hk)
  • Rohini Saluja (rohini.saluja@cbre.com.sg)
  • Arpan Barua (arpan.barua@cbre.com.sg)
  • Richard Stevenson (Richard.stevenson@cbre.com.sg)
  • Mukesh Hemrajani (mukesh.hemrajani@cbre.com.hk)
  • Glen Koh (glen.koh@cbre.com.sg)

• 研究部联系：

  • Henry Chin博士 (henry.chin@cbre.com.hk)
  • Ada Choi (ada.choi@cbre.com.hk)
  • Jonathan Hills (jonathan.hills@cbre.com.hk)
  • Cynthia Chan (cynthia.chan@cbre.com.hk)

• 全球研究联系：

  • Richard Barkham博士 (richard.barkham@cbre.com)
  • Neil Blake博士 (neil.blake@cbre.com)
  • Spencer Levy (spencer.levy@cbre.com)

总结

亚太科技城市的崛起反映了全球科技产业重心的转移，这些城市在创新、人才和成本等方面具备独特优势，成为科技公司拓展业务的首选。尽管硅谷在创新环境方面仍领先，但亚太地区的多个城市在营商环境和成本效益方面展现出强大吸引力。科技公司正根据其业务需求选择适合的地点，以构建多元化的全球运营网络。