20211226-东北证券-东北地产物管周报_乌鲁木齐整治物管市场_世茂服务承诺六月内不进行重大关联交易_11页

物业管理/房地产周报总结

核心内容概述

本周东北地产物管行业在市场表现和公司动态方面呈现分化态势。H股物业指数下跌4.84%，而A股物业指数上涨11.01%。市场对物管企业独立性及融资工具人角色的担忧有所缓解，部分企业通过承诺不进行重大关联交易及回购股份来增强市场信心。

主要观点

• 市场表现：

  • H股板块：东北地产H股物业指数下跌4.84%，恒生指数上涨0.13%。
  • A股板块：东北地产A股物业指数上涨11.01%，沪深300下跌0.67%。
  • 个股表现：新希望服务涨幅最大（+25.65%），而恒大物业跌幅最大（-6.41%）。
  • 港股通增持：保利物业获最多增持（+1.23%），多个物管公司获港股通增持，其中部分公司持股比例超过5%。

• 公司动态：

  • 世茂服务：承诺未来6个月内不与母公司发生重大资产交易，并回购200万股，耗资约1050万元。
  • 金科服务：根据股份奖励计划回购20万股，总代价约623万港元，并将22%的H股全流通股份过户至BROADGONGGA名下，交易金额37.34亿港元。
  • 招商积余：收购上海航空工业集团物业100%股权，交易金额5362万元。
  • 新城悦服务：与烟台永乐物业管理服务有限公司签署战略合作协议，并于公开市场回购20万股，总代价231万元。
  • 其他动态：特发服务、卓越商企服务、旭辉永升服务、新希望服务等均进行了股份回购，部分公司如恒大物业出现管理层持股比例下降。

• 行业新闻：

  • 乌鲁木齐：开展为期一个月的物业服务行业专项整治，对存在问题拒不整改的企业依法清退。
  • 广州：颁布《广州市不动产登记办法》，提升登记便利度，解决地役权登记及二级市场流通问题。
  • 东营：修订《东营市物业管理办法》，明确公共收益归属业主，强化党建引领及物业服务人责任。
  • 其他合作：中奥到家与广西武宣县合作，时代邻里与广州气象公服中心合作，世茂服务与奥的斯机电电梯公司合作，碧桂园服务进驻河南周口，山东国欣颐养集团摘牌山东黄金矿业济南物业。

关键信息

• 投资建议：

  • 中长期：关注市场化外拓能力和单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
  • 短期：需评估关联方信用风险影响，结合估值性价比，看好保利物业、金科服务、新城悦服务。

• 风险提示：

  • 物管费提价受阻
  • 外拓不及预期
  • 增值服务拓展不及预期

重点公司财务数据

估值对比

投资策略建议

• 中长期：关注市场化外拓能力和单盘优化潜力，重点推荐华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
• 短期：需评估关联方信用风险，结合估值性价比，推荐保利物业、金科服务、新城悦服务。

总结

本周物管市场表现分化，H股板块回调，A股板块上涨。部分企业通过回购股份和承诺不进行关联交易来增强市场信心，缓解对物企独立性的担忧。乌鲁木齐等地加强了对物业服务市场的监管，而广州和东营也出台了相关法规。投资建议中，中长期看好具备外拓能力的公司，短期则需谨慎评估信用风险。