川财投研看世界系列之十七：日本经济泡沫破灭后的地产股走势川财证券-20页_1mb

报告摘要

日本经济与房地产市场分析总结（川财投研看世界系列之十七）

核心内容

自20世纪90年代初日本经济泡沫破灭以来，日本经济长期处于低迷状态，尽管就业市场有所恢复，但GDP、通货膨胀、出口及制造业等领域仍未实现有效复苏。房地产市场作为经济的重要组成部分，也未能完全恢复，房价和销售数量均未回到历史高位，且整体表现疲软。

主要观点

日本经济表现：
- 90年代初泡沫破裂后，日本经济恢复缓慢，GDP增速持续低迷，甚至在2009年出现负增长。
- 2019年，日本GDP环比折年率持续下降，显示出经济复苏动力不足。
- 出口金额同比增速在2019年已降至-9.20%，显示外部需求疲软。
- CPI增速长期低于2%，通货膨胀压力较小。
- 制造业PMI持续下滑，2019年11月跌至48.6，低于荣枯线。
- 失业率从90年代初上升后逐步回落，至2019年9月降至2.4%，就业市场相对健康。
房地产市场表现：
- 房价自1991年高位回落，2019年10月首都圈新建公寓楼平均单价为91.4万日元/平方米，仅为1991年4月的约87%。
- 销售数量从1995年7月的9935户降至2019年10月的855户，接近三十年低位。
- 土地价格指数、住宅宅地出售业况指数和新开工建筑面积均处于历史低位。
- 人口增长缓慢，2010年后呈下降趋势，对房地产需求支撑有限。
地产股表现：
- 房地产板块在90年代初至2011年牛市前跌幅达-41.99%，为第二大跌幅行业。
- 2011年后，日经225指数中表现最好的行业为医疗保健、非必须消费和信息技术，而房地产板块涨幅仅226.73%，位列倒数第四。
- 2011-2019财年，日经225房地产板块PE下降46.88%，PB略有上升，EPS增长374.44%。
- 2019财年，房地产板块ROA和ROE分别为3.3%和10%，明显低于其他行业，如信息技术（ROA 10%）、医疗保健（ROA 8.24%）等。
财务数据趋势：
- 房地产公司营业收入和净利润整体呈上升趋势，但近三年净利润增速放缓，尤其是大和房屋工业。
- 资产负债率整体下降，显示财务结构有所优化。
- 经营活动现金流量较为宽松，大和房屋工业和三菱地所表现最佳。
REITs市场表现：
- 东证房地产投资信托指数从2011年底的834.36点上升至2019年11月的2106.76点，受益于租房市场需求。
- 估值方面，PE和EPS均有所提升，ROA和ROE也有所改善，但仍低于多数行业。

关键信息

经济数据：
- 日本季调GDP环比折年率从1989年12月的12.9%降至2019年9月的0.2%。
- 制造业PMI在2019年5月后持续低于荣枯线。
- 失业率降至2.4%，就业市场相对稳定。
房地产数据：
- 首都圈新建公寓楼平均单价从1991年的104.4万日元/平方米降至2019年的91.4万日元/平方米。
- 销售户数从1995年的9935户降至2019年的855户。
- 土地价格指数从1991年的243.50降至2013年的95.97，后回升至2019年的102.90。
- 新开工建筑面积从1997年的1562.7万平方米降至2019年的641.2万平方米。
财务指标：
- 2011-2019财年，日经225房地产板块PE从29.65下降至15.75，PB从1.25上升至1.45，EPS从50.78日元上升至240.92日元。
- ROA和ROE在2011-2018年上升，但2019年有所回落。
- 大和房屋工业净利润增长显著，但近三年增速放缓。
行业比较：
- 房地产板块在2019财年ROA和ROE明显低于信息技术、医疗保健等板块。
- 日经225指数中，医疗保健、非必须消费和信息技术涨幅领先，而房地产板块涨幅较低。