20171102-天风证券-交通运输_从雄安经验看海南地产新政_兼论主题投资演绎_14页_987kb

海南地产新政与雄安经验对比分析总结

核心内容

海南省自2016年以来密集出台了一系列房地产调控政策，从土地一级开发到限售限贷限购，形成对房地产行业的全面管控。政策旨在从源头控制土地供应，切断土地交易形成的二次供给，并通过限购限贷限售抑制购房者需求，推动房地产行业向高质量、生态化方向发展。

主要观点

• 政策分类：海南地产政策主要分为三类：一级土地开发及房地产开发、二级土地交易市场、居民限售限贷限购政策。
• 政策力度：2016年政策以调控为主，2017年则管控趋严，限制加码，政策内容更全面、细致。
• 政策目标：通过控制土地供应和交易，抑制投机行为，避免房地产过度开发，推动生态优先、高质量发展的城市发展模式。
• 雄安经验借鉴：雄安新区在成立前后的地产政策具有参考价值，海南新政与雄安在多规合一、生态优先、避免地产经济方面有相似之处。

关键信息

海南地产政策要点

1. 一级土地开发：

   • 暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批。
   • 限制小户型商品住宅建设（100平方米以下）。
   • 实施严格的围填海总量控制制度，新批填海土地不得用于商品住宅开发。

2. 二级土地交易市场：

   • 暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。
   • 清理不合规、不合法的土地交易，打击炒卖土地行为。

3. 限售限贷限购政策：

   • 非本省户籍居民限购一套新建商品住宅，需提供连续两年社保证明。
   • 首套房首付30%，二套房首付40%（有房贷50%），三套房停贷。
   • 新购第二套及以上住宅需取得不动产登记证满2年后方可转让。

雄安新区地产政策要点

1. 成立前：无明文限制，仅在实际操作层面进行冻结。
2. 成立时：全面停止房产交易，冻结户口迁入，打击违规房地产开发。
3. 成立后：主打租赁住房市场，实施积分制、贡献制、出售+回购等政策，避免土地财政依赖。

主题投资演绎复盘

• 事件性主题特点：区域型事件性主题投资机会需提前布局，投资周期短，事件前呈现脉冲式上涨，事件后股价充分反应预期。
• 雄安指数走势：从2016年6月至2017年11月，雄安指数涨幅分为四个阶段，其中4月成立阶段涨幅最大。
• 海南主题时点：当前海南主题仍处于空窗期，需等待总体规划批复。海南指数从6月至今涨幅约20%，但与沪深300相对收益不明显。

投资建议

风险提示

• 政策不及预期
• 推进力度不及预期

结论

海南地产新政与雄安新区的政策思路高度相似，均强调生态优先、避免地产经济依赖、推动多规合一和高质量发展。当前海南主题投资仍处于政策预期阶段，需关注总体规划批复及配套政策的落地情况。