交通运输行业：从雄安经验看海南地产新政，兼论主题投资演绎-20171102-天风证券-14页-0mb

海南地产新政与主题投资分析总结

核心内容

海南省近年来持续出台房地产调控政策，旨在从土地供应、交易市场及购房者需求等多方面进行调控，以促进房地产行业的良性发展。政策涵盖一级土地开发、二级土地交易、限售限贷限购等多个层面，形成系统性的调控体系。

主要观点

1. 政策分类与演变

   • 内容分类：政策分为一级土地开发及房地产开发、二级土地交易市场、居民限售限贷限购政策三类。
   • 调整程度：2016年政策以调控为主，2017年则趋向于全面管控，限制更加严格。
   • 调控范围：2016年政策围绕《加强房地产调控的通知》展开，2017年则实现了全方位管控。
   • 政策时间：2016年政策颁布时间分散，2017年则在9月密集出台，显示政策推进力度加大。

2. 政策目标与实施方式

   • 控制土地供应：暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批，限制小户型住宅建设，强化土地用途管理。
   • 切断二次供给：暂停土地二级市场转让交易，清理不合规不合法土地，防止炒卖行为。
   • 抑制购房者需求：实施限购、限贷、限售政策，减少投机性购房行为，稳定市场预期。

3. 政策背景与信号

   • 海南地产政策的出台受到2013年习总书记考察海南时提出的“生态优先、绿色发展”理念影响。
   • 海南与雄安新区在城市发展规划上存在相似之处，均强调生态优先、避免地产经济依赖、多规合一的实践。

4. 主题投资分析

   • 区域型事件性主题投资机会通常在事件前呈现脉冲式上涨，事件后股价充分反映预期。
   • 海南主题与雄安、上海自贸区等类似，具有较高的投资价值。
   • 当前海南主题处于空窗期，需等待总体规划批复，政策催化剂尚不明确。

关键信息

• 政策时间线：
  • 2016年2月：《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》
  • 2017年9月：多项政策密集出台，包括土地二级市场暂停、限购政策加强等。
• 政策重点：
  • 一级土地开发：控制新增用地审批，禁止小户型住宅建设。
  • 二级土地交易：全面清理不合规土地，暂停转让交易。
  • 限购限售限贷：限制多套房购买，提高首付比例，延长转让年限。
• 海南与雄安对比：
  • 雄安新区作为国家级新区，具有更高的战略定位，但海南经济特区也有其独特优势。
  • 两者在城市规划、生态保护、避免地产经济依赖等方面有相似思路。

投资建议

• 重点推荐标的：
  • 海峡股份：受益于港航一体化，未来有望因航线优化提升业绩，且是海南唯一拥有港口的上市公司。
  • 海南高速：主业平稳，土地储备丰富，市值小且市净率低，具备投资价值。
  • 海汽集团：从单一客运向旅游线路扩展，有望提升车站资源价值。
  • 海航控股：拥有丰富的海南航线资源，拓展国际线，受益于国际旅游岛建设。

风险提示

• 政策执行力度不及预期。
• 事件性主题投资周期短，催化剂可持续性存在不确定性。

主题投资演绎复盘

• 海南主题：自6月总体规划上报以来，海南指数呈现震荡调整，相对收益不明显。
• 雄安主题：涨幅分为四个阶段，最大涨幅出现在4月新区成立阶段，政策超预期推动市场情绪。
• 海南主题时点：当前仍处于空窗期，需等待总体规划批复，明年4月30周年纪念日将构成重要催化节点。

结论

海南省地产新政从土地供应、交易市场及购房者需求等多方面进行调控，旨在促进房地产行业健康发展，避免过度依赖地产经济。与雄安新区的政策思路相似，海南也强调生态优先、多规合一及发展租赁住房市场。当前海南主题投资仍需等待政策落地，具有较高的不确定性，但长期来看具备良好的发展前景。