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万城控股有限公司（2892 HK）新股资讯总结

公司概况

• 成立时间：2003年
• 成立地点：惠州
• 创始人：王庭聪先生
• 主营业务：物业销售及出租
• 行业地位：2018年上半年，公司为广东省惠州第12大物业发展商，市场份额约1.4%
• 项目分布：共17个项目，土地建筑面积约210万平方米，其中75%位于惠州，16%位于河南驻马店，9%位于天津

中泰观点

优势

• 低成本土储：惠州土地成本低至964-1,959元/平方米，而当地平均房价已过万，具备盈利潜力
• 政府关系良好：王庭聪先生担任主席的南旋控股是惠州的重要税收贡献企业，良好的政企关系有助于公司获取优质土地资源
• 盈利能力较强：17财年的ROE（权益回报率）为28.7%，ROA（资产回报率）为4.1%，均高于行业平均水平
• 估值合理：公司市值为8.03-9.98亿港元，市盈率18.1-22.6，市净率2.43-2.66，均高于行业平均水平

风险

• 行业整合加剧：房地产行业进入加速整合期，市场环境严苛，竞争激烈
• 公司规模较小：财务报表相对薄弱，难以在严峻市况中突围
• 政策风险：房地产调控政策进一步收紧可能影响公司盈利
• 融资环境趋紧：融资环境进一步收紧可能增加公司资金压力
• 汇率风险：人民币贬值可能对公司财务状况造成不利影响

财务表现

收入及利润

• 营业收入：2015财年58,482千人民币，2017财年973,093千人民币，2018年上半年263,009千人民币
• 毛利：2015财年15,601千人民币，2017财年205,413千人民币，2018年上半年123,111千人民币
• 净利润：2015财年6,368千人民币，2017财年141,387千人民币，2018年上半年90,826千人民币
• 毛利率：2015财年26.68%，2017财年21.11%，2018年上半年46.81%
• 净利润率：2015财年0.71%，2017财年3.97%，2018年上半年6.39%

财务指标

• ROE（权益回报率）：17财年为28.7%
• ROA（资产回报率）：17财年为4.1%
• 经调整每股盈利（2017财年）：0.06港元
• 发售后经调整每股有形资产净值：0.44-0.50港元

申购信息

• 公开发售价：HK$1.07-1.33
• 总发行数股：187,500,000股
• 每手股数：2,000股
• 每手费用：约HK$2,686.8
• 公司市值：HK$8.03-9.98亿
• 截止认购日：12月13日
• 分配结果日：12月19日
• 正式上市日：12月20日
• 主要股东：王庭聪先生家族信托（占75%股权）
• 保荐人：光大证券

集资用途（以发行价中位数HK$1.20计算，集资净额约191.1百万港元）

• 潜在项目土地成本及未来发展成本：36.0%
• 万城名座三期未来发展成本：6.0%
• 偿还首次公开发售前贷款：52.3%

同业比较（12/2017财年数据）

新股申购评级

• 综合评分：54分
• 评级：中性
• 评分标准：
  • 公司成长性：10分
  • 估值水平：10分
  • 市场稀缺性：10分
  • 保荐人往绩：12分
  • 市场氛围：12分

投资建议

• 积极申购：综合评分 ≥ 85分
• 申购：70分 ≤ 综合评分 < 85分
• 中性：50分 ≤ 综合评分 < 70分
• 回避：综合评分 < 50分

重要声明

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分析师信息

• 分析师：刘洁琦
• 电邮：jieqi.liu@ztsc.com.hk