20180830-东兴证券-金融街-000402.SZ-2018年半年报点评_房地产季节性结算不均衡_物业经营租赁体系优化_5页_826kb

金融街2018年半年报总结

核心内容概述

金融街（000402）于2018年8月30日发布2018年半年报，报告期间营业收入为66.29亿元，同比减少33.65%；归母净利润为8.65亿元，同比减少18.51%。尽管营收和利润有所下降，但公司通过优化物业经营租赁体系，提升了盈利能力，同时通过兼并收购和合作开发等方式完善区域布局，增强了资金实力。

主要财务表现

收入与利润

• 营业收入：2018年上半年为66.29亿元，同比减少33.65%。
• 归母净利润：8.65亿元，同比减少18.51%。
• 每股收益：0.29元，同比减少19.44%。
• 房地产业务营收下降：主要由于行业调整和季节性结算不均衡，房产开发业务营收同比下降39.0%。
• 销售情况：上半年实现销售签约92.2亿元，同比增长11.5%。其中，住宅地产签约84.1亿元，商务地产签约8.1亿元。

物业经营与租赁

• 物业租赁收入：约8.5亿元，同比增长13.3%。
• 物业经营收入：约3.1亿元，同比增长6.3%。
• 自持物业收入：约11.7亿元，同比增长10%。
• 息税前利润：约6.4亿元，同比增长9%。

区域布局与项目拓展

• 公司坚持“深耕五大城市群，拓展环城市群卫星城”的区域发展战略。
• 截至2018年中，公司在京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市获取12个项目，新增项目权益投资额87.1亿元，权益建筑面积176.3万平米。
• 开发均价为4940.44元/平米，开发成本相对较低。

融资与现金流

• 融资情况：公司信用等级为“AAA”，成功发行33亿元中期票据，票面利率分别为5.28%和5.06%。
• 债券管理：完成“15金街01”债券回售，调整后三年票面利率为4.74%。
• 私募公司债：取得60亿元注册额度，补充长期低成本资金。
• 现金状况：上半年现金及现金等价物净增加额为15.98亿元，同比增长959.59%。
• 筹资现金流：净额为104.34亿元，同比增长1284.28%。
• 经营现金流：净额为-86.41亿元，同比减少450.39%。
• 投资现金流：净额为-1.93亿元，主要因购买保本理财产品减少。

盈利预测与投资建议

盈利预测（2018-2020年）

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“推荐”评级。
• 理由：公司通过优化物业租赁与经营管理体系，提升了盈利能力；区域布局持续完善，融资渠道畅通，现金流充足。

风险提示

• 经营现金流紧张：上半年经营现金流净额为-86.41亿元，存在持续紧张风险。
• 投资性房地产公允价值减少：可能对利润产生负面影响。

关键财务比率

分析师与研究团队简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格，2018年加入东兴证券研究所。

估值与行业评级

• 行业评级体系：以沪深300指数为基准，分为“看好”、“中性”、“看淡”、“回避”四个等级。
• 公司评级：首次覆盖，给予“推荐”评级，预期未来三年公司盈利稳步增长。

免责声明

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