重点房企2020年半年报综述_29页_875kb

房地产行业2020年中报综述总结

核心内容概览

2020年上半年，房地产行业在疫情和行业毛利率持续回落的影响下，盈利同比增速显著放缓。然而，随着政策宽松和复工复产的推进，行业基本面快速修复，部分城市和房企因加杠杆节奏过快，引发政策边际收紧。房企融资新制度的推进进一步印证了“融资集中度”逻辑，强化了优质房企的竞争优势。

主要观点

• 业绩表现：整体房企营收同比增长4%，但归母净利润同比减少18%。龙头房企收入占比创2014年以来新高，但利润集中度有所下降，中型房企利润占比提升。
• 盈利能力：整体房企毛利率为29.1%，较2019年下降2.5个百分点，净利率为8.2%，较2019年下降1.0个百分点。中型房企表现出更强的盈利能力。
• 销售情况：受疫情影响，整体房企销售回款同比负增长11%，但百强房企销售实现V型反转，销售集中度稳步提升。龙头和中型房企销售韧性更强。
• 扩张节奏：整体房企施工投资强度保持高位，中小型房企加杠杆力度加大，而龙头房企投资趋于谨慎。
• 融资情况：上半年房企筹资活动现金流入同比增长15%，但净负债率季节性反弹。融资新政加速行业去杠杆，优质房企在财务杠杆方面更具优势。

关键信息

业绩表现

• 整体营收：2020H1同比增长4%，增速较2019全年和2019H1分别下降17和21个百分点。
• 归母净利润：同比减少18%，增速较2019全年和2019H1分别回落31和36个百分点。
• 各梯队表现：
  • 龙头房企：营收+8%，归母净利润-13%
  • 中型房企：营收-5%，归母净利润-26%
  • 小型房企：营收+9%，归母净利润-17%

销售情况

• 销售回款：同比下降11%，增速较2019全年下滑22个百分点。
• 百强房企销售：1-8月累计销售金额同比增长5.4%，TOP3房企增速达8.9%。
• 预收账款：整体房企预收账款同比增长9%，营收覆盖率为135%。龙头和中型房企预收账款资源更为充裕。

扩张节奏

• 施工投资强度：整体房企为76%，较2019年提升2个百分点。
• 各梯队支出：
  • 龙头房企：同比下降9%
  • 中型房企：同比下降8%
  • 小型房企：同比持平
• 中小型房企：受益于融资弹性，扩张力度加大，而龙头房企出于利润率的严格把控，投资趋于谨慎。

融资情况

• 筹资活动现金流入：2020H1为11683亿元，同比增长15%。
• 净负债率：整体房企为94%，较2019年末上升8个百分点。
• 各梯队负债率：
  • 龙头房企：净负债率72%，资产负债率73%
  • 中型房企：净负债率119%，资产负债率74%
  • 小型房企：净负债率96%，资产负债率71%
• 融资新政：下半年央行等多部委出台房企融资监管制度，有息负债增长趋于平缓，行业分化加剧。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性
• 政策不确定性
• 行业基本面下行
• 房企经营风险

结论

2020年上半年，房地产行业在疫情和政策双重影响下，整体业绩承压，但基本面修复明显。龙头房企凭借规模和成本控制优势保持领先，而中小型房企则在融资宽松环境下加快扩张。随着融资新政的出台，行业将加速去杠杆，具备更优财务结构的房企有望在竞争中占据优势。