20211111-国元证券-鲸落万物生_地产的前景要比想象中更为沉重_8页_1mb

报告摘要

鲸落万物生？——地产行业前景分析总结

核心内容

当前中国地产行业正处于深度衰退阶段，其下行趋势已接近硬着陆，地产销售与投资的增速均创近年新低。地产行业已从一个经济支柱转变为风险显著的“灰犀牛”，未来衰退与风险仍将持续，政策救助的效果有限。

主要观点

地产下行趋势显著
- 地产销售和投资增速已进入深度负增长区间，若不考虑去年疫情低基数，产销增速双双创近年新低。
- 地产从周期高点滑落到历史低点，仅用不到一年时间，显示出下行斜率非常陡峭。
地产衰退是政策预期驱动的
- 本轮地产衰退并非由金融环境或限购政策直接导致，而是由“三条红线”政策触发，引发市场对地产风险的心理预期。
- 随着风险预期的扩散，房企信用问题显现，购房者对期房交割的不确定性增加，进一步恶化销售和投资预期。
负向循环加剧风险
- 地产行业进入最差的现金流组合：经营性净现金流上升，筹资性净现金流下降，说明企业正在缩减开支以应对偿债缺口。
- 地产销售与投资的同步下滑形成负向循环，即使融资政策放宽，也难以逆转这一趋势。
救助政策效果有限
- 当前政策过度集中于按揭政策，但购房者更担忧的是期房交割风险，而非按揭利率。
- 超过半数的销售来自存在信用问题的房企，风险隐患较大。
行业原生问题难以解决
- 地产行业盈利能力持续下滑，ROA下降速度远超负债成本，负债效率变差。
- 行业大拐点已过，未来难以恢复至过去水平。
信心缺失影响投资决策
- 即使融资环境改善，地产投资与购地行为仍受信心影响，政策反复削弱市场预期。
- 放水（如利率大幅下降）仍是刺激地产销售的必要条件，但当前流动性已偏宽，进一步放水空间有限。

关键信息

数据概览：
- 上证综指：3492.46
- 深圳成指：14515.88
- 沪深 300：4821.19
- 中小盘指：4830.73
- 创业板指：3399.66
风险暴露情况：
- 当前期房交易量是现房交易量的8.5倍，占总交易量的近90%。
- 开发商存在问题（AA及以下评级）的房源占比约60%。
政策效果预期：
- 救助政策可能无法有效缓解风险，且大规模政策推出存在不确定性。
- 即使地产销售短期改善，其对利率的敏感性已下降，放水作用减弱。
未来趋势：
- 地产行业将长期处于负向循环中，销售、投资、购地相互影响，难以逆转。
- 地产已成为一个纯粹的“灰犀牛”，应做好对未来风险及衰退的充分预期。