20170724-安邦证券-房地产行业通讯_17页_956kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要围绕房地产行业在2017年面临的融资压力、市场动态、政策调整及未来发展趋势等方面展开分析。重点分析了房企债务兑付高峰、房地产市场调控政策、土地市场变化、房价走势、租赁市场发展以及房地产税等关键议题。

主要观点与关键信息

房企债务压力

• 债务兑付高峰：2018年和2019年将是房企境内外债务兑付高峰期，分别有6017亿元和6746亿元到期或进入回售期。
• 融资渠道变化：2015年起境内融资成为主流，境外融资占比不足10%；2017年一季度境内融资政策收紧，境外融资规模回升。
• 融资成本：境内融资成本在5%~7.1%之间，境外融资成本则从2010年的11.21%降至2017年的6.02%，但美元加息背景下房企仍需依赖境外融资。

房地产市场动态

• 房价走势：2017年6月，一线城市新建商品住宅价格环比平均下降0.1%，北京二手房市场成交量大幅下滑，预计下滑趋势将持续。
• 市场供需关系：部分城市如广州、杭州等出现供需失衡，尤其是杭州商品住宅库存严重不足，仅3万余套。
• 区域分化：三四线城市房地产销售强劲，而一二线城市则面临库存压力和政策调控。

政策与市场调整

• 租赁市场发展：八部委联合发文推动租赁市场发展，重点支持人口净流入的大中城市。
• 限购限贷政策：多地出台限购限贷政策，如北京、天津、上海等，抑制市场过热。
• 房地产税：刘世锦指出房地产税是供给侧改革的重要着力点，有助于调节房产和人口结构，减少投机行为。

土地市场变化

• 土地供应与需求：2017年上半年，全国新增建设用地面积达809.0万亩，房地产开发投资保持高位增长。
• 土地成交情况：广州土地市场升温，住宅用地成交面积同比上涨20.2%，但溢价率有所下降；杭州商品住宅库存不足，去化速度加快。

行业数据与趋势

• 房地产税意义：房地产税的开征有助于调节市场结构，推动税制改革。
• 城市化与土地规划：张国华指出，城市建设用地规划应随产业结构变化调整，尤其在服务业主导的城市，人均建设用地面积更小。
• 国际市场对比：美国房地产市场未形成新的泡沫，但存在区域差异；英国房价增长放缓，受脱欧影响。

其他重要信息

• 房企融资行为：龙湖、泰禾、绿城等房企积极发行美元债，以应对境内融资限制。
• 市场降温：北京、广州等城市房地产市场进入降温期，成交量下降，价格波动受限。
• 企业战略调整：万达回应政策压力，宣布将投资重点转向国内，减少海外资产。

关键数据汇总

市场风险与机会

• 机会：八部委联合推动租赁市场发展，为房地产行业提供新方向。
• 风险：北京二手房市场下滑趋势将持续，房企需面对资金回笼压力。

总结

2017年房地产行业面临多重挑战，包括债务兑付压力、政策调控收紧、市场供需失衡等。同时，租赁市场发展、房地产税改革、土地规划调整等也成为行业转型的重要方向。未来两年，房企将面临境内外债务集中兑付的压力，而市场分化和政策导向将对行业格局产生深远影响。