20240408-天风证券-宏观报告_中国房地产不会走日本的老路_6页_562kb

报告分析了中国房地产市场与日本1990年代及美国2007年次贷危机的不同，认为中国房地产不会重演这些历史泡沫化崩盘。核心观点是，中国房地产需求更强劲、杠杆较低、金融化程度不高，且无个人破产制度，这些因素减缓了风险传导。

首先，在需求空间方面，日本城镇化在1976年后显著放缓，房价在需求疲软下暴涨并崩盘，累计跌幅达44%。中国相比之下仍有城镇化空间，2023年常住人口城镇化率66.2%，低于日本1975年水平，并存在户籍制度改革带来的潜在需求。中国户籍人口城镇化率不足50%，若改革继续，可支撑房地产市场。

其次，杠杆水平较低。中国居民购房平均首付比例超过34%，即使房价下跌，房产成为负资产的难度较高。房价上涨周期始于2015-2016年，并非最高点买入，因此风险较小。

第三，金融化程度低。中国缺乏类似美国的复杂房地产衍生品市场（如MBS、CDS），风险加速扩散被抑制。同时，中国无个人破产制度，购房者断供后银行可追偿，风险分散，不会快速集中在金融系统。

报告还指出，美国次贷危机因低首付和个人破产制度加速风险传导。总体上，中国房地产需求泡沫性较小，自2021年下半年以来风险快速化解，预计不会像日本或美国那样深跌或系统性崩盘。风险提示包括房价下行超预期和政策不确定性。