2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望_2页_3mb

青岛2019-2020年写字楼与零售物业市场总结

核心内容概述

2019年及2020年，青岛在城市建设和经济发展方面持续发力，特别是在写字楼和零售物业市场中呈现出明显的去中心化趋势。青岛积极借鉴深圳的开放包容精神，致力于打造山东面向世界开放发展的桥头堡，并通过“新旧动能转换”政策推动现代海洋、智能家电、轨道交通装备、汽车制造、现代金融、现代物流、现代旅游、商务服务、健康养老等新兴产业的发展，增强城市的核心竞争力和宜居性。

写字楼市场分析

2019年写字楼市场表现

• 新增供应：全年新增写字楼供应约22万平方米。
• 净吸纳量：同比下降17%，但仍高于历史平均水平，显示市场需求具有韧性。
• 租金变化：全市平均租金同比下降2.5%，尤其是甲级写字楼和散售型写字楼租金下调明显。
• 空置率：空置率上升至28.2%。
• 行业需求：
  • 金融行业整体需求下降，但传统金融（如保险）需求上升，非传统金融需求下降。
  • 贸易和物流需求保持平稳。
  • TMT（科技、媒体、通信）行业及专业服务（如律师、会计师事务所）需求增长显著。
  • 联合办公的扩张意愿提升。

2020年写字楼市场展望

• 新增供应：预计新增供应约18万平方米。
• 市场趋势：核心商务区供应放缓，业主更理性看待租金预期，注重租户对硬件设施、绿色健康和可持续性需求。
• 租户机会：租户将获得更多升级、搬迁和整合的机会。
• 新兴商务区：市北CBD日趋成熟，承接更多外溢需求，成为优质写字楼物业选址的新热点。

零售物业市场分析

2019年零售物业市场表现

• 新增项目：共录得两个新增项目，新增零售面积25.2万平方米，均位于城阳区、西海岸新区等非集中商圈。
• 存量改造：一个存量项目改造后重新入市。
• 传统商圈：新增供应有限，以小体量裙楼商业为主，限制了零售商的选择。
• 郊区发展：地铁接驳推动城市外延扩展，郊区商业加速成熟，地铁上盖零售物业以接近满租状态开业。
• 品牌扩张：
  • 家居类品牌如MUJI INFILL积极扩张。
  • 3C体验馆如小米、华为表现活跃。
  • 茶饮类品牌如喜茶扩张迅速。
  • 快时尚品牌如GAP、优衣库扩张放缓。
  • 传统超市受冲击，精品超市和新零售加速布局。
  • 儿童教育类品牌受购物中心欢迎，扩张意愿明显。
• 租金变化：购物中心首层平均租金同比下降1.4%，传统商圈受影响较大。

2020年零售物业市场趋势

• 新增供应：仅有一个6.5万平方米的新项目在核心商圈开业。
• 去中心化：随着轨道交通向郊区延伸，郊区零售物业受到更多关注，传统核心商圈进入存量改造阶段。
• 运营能力：零售物业运营能力成为关键，业主需紧跟消费结构变化，加强线上线下互动融合，注重即时便利性和消费体验。

主要观点与关键信息

• 城市发展方向：青岛积极打造开放型经济，推动新旧动能转换，培育多个新兴产业增长点。
• 去中心化趋势：写字楼和零售物业市场均呈现去中心化趋势，新兴商务区和郊区商业成为新的增长引擎。
• 轨道交通影响：轨道交通的扩展促进了城市空间扩展，带动了郊区商业的发展。
• 市场韧性：尽管面临宏观经济不确定性，青岛写字楼和零售物业市场需求依然保持韧性。
• 租户需求变化：租户更关注高品质办公空间、绿色健康和可持续性，零售市场则更重视消费体验和便利性。
• 租金下行压力：写字楼和零售物业租金均有所下降，尤其在甲级写字楼和传统商圈。

未来展望

• 写字楼市场：核心商务区外延扩大，市北CBD成为新兴商务区，租户有更多高品质选址机会。
• 零售物业市场：郊区商业快速发展，传统商圈进入存量升级阶段，线上线下融合成为运营重点。