2022-08-11-莱坊-The_London_Office_Market_Report_2022_Q2_14页_6mb

伦敦办公室市场季度报告（2022 Q2）关键分析与摘要

1. 市场总体表现

• 租赁面积（Take-up）： 总租赁面积达到3.19亿平方英尺，在伦敦季度租赁面积增长降至较低水平，但西端表现强于其他区域，是主要亮点。
• 投资活动： 投资活动总额下降至31.8亿英镑，同比下降幅度较大，特别是第二季度。
• 空置率（Vacancy Rate）： 整体空置率处于较低水平，接近6-8%的五年低点。
• 价格与收益率： 办公室租金和净收益（Prime Yields）普遍增加，主要受到占主导地位的“优质资产抢占”（flight-to-quality）现象的推动。
• 细分市场分化： 城市金融区（City & Southbank）和西北区（Docklands & Stratford）表现疲软；而西端表现强劲。

以下是关键指标汇总：

主要区域表现指标

2. 详细区域分析

2.1 西端（West End）

• 主要特点： 需求韧性强，租赁面积连续4个季度高于季度（长期）趋势。
• 具体情况：
  • Q2 总租赁面积达到1.48亿平方英尺，最高季度增长达到47%。
  • 可用空间减少，从Q3减少至Q1六年来最低水平（约500万平方英尺）。完成的项目是关键推动因素。
  • 西端核心租金一路攀升至£122.50，几乎是十年来的最高点。平均增加£2.50-£5.00。
  • 面临的核心问题：市场上没有大的开发项目，而新的小规模开发项目增加，可能在两年内提供超过500万平方英尺的空间（尤其是西端核心区），这在未来可能压抑租金增长，并可能需要下调租金报价。

2.2 城市金融区 & 海港区南岸（City & Southbank）

• 主要特点： 取得领土租赁面积趋势与其他区域相比不及预期，但核心仍表现强劲。
• 具体情况：
  • Q2 总租赁面积达到1.64亿平方英尺，增长12.7%，低于年度平均水平。
  • 可用空间略有上升，达到11.18亿平方英尺，包含较多低于50英镑的廉价房产，但租金总体上升。
  • 市场面临障碍：企业信心下降，对未来预期下降，可能出现裁员。
  • 尽管如此，核心地区（City Core）仍保持领先地位，在伦敦占主导地位。

2.3 海港区 & 总战略学院区（Docklands & Stratford）

• 主要特点： 市场没有重大增长，地址取向变化明显，日益分化。
• 具体情况：
  • Q2 总租赁面积仅为60万平方英尺，但其中发现许多强有力的合同以及多样化的客户范围。

3. 价格与投资分析

• 租金增长： 主要指标增加了办公室租金，反映出正在“高质量资产追逐”市场，尤其是在伦敦这种情况。
• 收益率变化： 投资者的担忧情绪增加了债务成本，使得调整租金中的收益率普遍升高。
• 投资活动： 投资活动总体上较低，这归因于国际/主权储备基金增加了流入。
• 价格波动： 投资活动的减少可能与对经济前景的担忧有关，尤其是在资产市场。

4. 关键数据与趋势

• 总体供需： 库存在此期间增加，但总体仍主要是少量办公空置。

5. 重要人物

请注意，本报告提供的信息仅供参考，不应以任何方式依赖。