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2022 Q4 伦敦办公室市场报告总结

整体市场概况

• 2022 年，伦敦经济在经历了一段时间的放缓后出现增长。服务业是交易量最大的部门。
• 需求集中在“最佳在类”（best-in-class）建筑，导致新建成和翻新建筑的租赁量达到67.2%。
• 专业服务部门占据了近三分之一的交易量。

各区域表现

西伦敦（West End）

• 租赁量: 2022年第四季度见证了11.9%的季度增长，达到1.31百万平方英尺，年增长27.8%，略低于五年（4.75%）和西区核心（3.75%）的平均收益率。
• 供应: 可用空间增至5.13百万平方英尺，空置率为5.6%，略高于长期趋势（5.7%）。新/翻新建筑仅占可用面积的30%，是主要供应缺口所在。
• 租金: 到2022年第四季度，租赁价格已达到2022年第四季度以来的最高水平。

城市和南岸地区（City & Southbank）

• 租赁量: 2022年第四季度下降29%，年比下降至1.5百万平方英尺，低于长期趋势的1.67百万。金融部门占据主导。
• 供应: 可用空间增加至12.72百万平方英尺，空置率达9.5%，活动需求高于以往。新/翻新建筑占所有建筑空置面积的45.9%。
• 租金: 租金稳定在55英镑/平方英尺。

东伦敦和码头区（Docklands & Stratford）

• 租赁量: 2022年第四季度下降45%，达到0.16百万平方英尺，远低于年度楼层面积（2.43百万），但租赁基础设施有关的活动量高。活动需求为0.15百万，按区域分，公共部门占比最高。
• 空置率: 高达18%，创各分区内最高空置率。
• 租金: 租金在2022年第四季度上升50个基点至5.5%，达到2022年第四年第四季度以来最高租金水平。

总体供应与需求

• 可用空间总计达到21.66百万平方英尺，空置率为7.9%，有创纪录的需求（19.29百万平方英尺）。
• 总体需求略有下降，但依然强劲。新/翻新建筑面积占比上升。
• 完成的建筑物达到0.37百万平方英尺。租赁数量下降至1.46亿英镑。
• 与长期市场平均水平相比，新/翻新办公空间存在近11百万平方英尺的缺口，主要是可用空间的缺乏。

其他关键发现

• 需求持续集中在“最佳在类”建筑。办公空间的平均租赁价格在长期趋势中有所下降。
• 投资活动，尤其是在东仅伦敦地区，周转显著下降。
• 部分市场的利率回升对投资产生了影响，更倾向于小型交易和来自亚洲、欧洲的私人投资者。
• 租金价格上涨与利率上升以及寻找租金增长的影响有关。

结论

• 2022年第四季度，伦敦办公室市场显示出部分复苏迹象，尤其在几个核心区域。由于新/翻新办公空间存在显著缺口，上季度“最佳在类”空间的净可租性继续下降。
• 投资活动放缓（除西伦敦缺失额度上升），部分受到市场不确定性、利率上升和买家加强尽职调查预期的影响。
• 即使需求强劲，低利率放松市场的全效应仍尚未反映，租金显示仍在增长或趋于稳定。但报告仍显示潜在的重大风险.startDate
• 2024年第四季度，伦敦办公室市场相对强劲，尽管存在经济顾虑。新/翻新办公空间存在显著缺口，到职率保持高位。
• 主要由专业服务和政府政策推动需求，金融行业继续显示出明显韧性。
• 大部分市场的平均收益率上升，受利率影响，买家更加专注于寻找租金增长。
• 西伦敦核心区和Docklands地区面临可售空间不足和租金增长的压力。