贝壳研究院-今年多采用强控房价类政策以结果为导向加大调控力度-10页_1mb

房地产政策总结

核心内容

2021年房地产调控政策延续了“房住不炒”的基调，强化“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标。政策收紧趋势明显，调控力度增强，调控城市范围扩大，从一线、二线向三四线城市延伸。调控手段以“升级”和“补丁”为主，重点在于遏制投机炒房行为，稳定市场预期，防止房价过快上涨。

主要观点

• 调控政策以结果为导向，强调对房价的直接控制，通过限购、限贷、限价等手段抑制市场过热。
• 调控城市分布扩大，三四线城市成为新的调控重点，调控线级范围逐步覆盖更多区域。
• 长三角及东南沿海地区调控力度较大，由于房价高且涨幅快，成为政策关注的核心区域。
• 政策框架趋于稳定，但不断通过新增条款和升级政策来完善调控体系。
• 监管政策逐步收紧，预售制管理升级，推动“交房即交证”模式，提高房屋质量保障。

关键信息

一、调控城市分布

• 调控线级范围扩大：从一线、二线向三四线城市过渡，2021年8月三四线城市政策占比显著提升。
• 区域调控重点明确：长三角和东南沿海地区因房价高、涨幅快，成为调控重点；环渤海地区因房价稳定，调控频次有所下降。

二、调控手段

1. 新增调控：二手房参考价机制

• 政策背景：为引导价格预期、抑制投资需求，多地首次提出“二手房参考价”机制。
• 实施城市：深圳、无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州。
• 政策作用：
  • 抑制房源标价过高，调整二手房市场价格；
  • 提高交易透明度，买卖双方信息对称；
  • 银行依据参考价发放贷款，控制购房杠杆。

2. 政策升级：多维度收紧调控

• 限购：
  • 东莞：非户籍居民购买第二套住房社保年限从2年延长至3年，2021年进一步延长至5年。
  • 银川：非本地户籍限购由2套降为1套，2021年重点片区非本地户口限购1套。
• 限售：
  • 东莞：住宅限售从3年延长至5年。
  • 金华：新增限售条款。
• 限价：
  • 东莞：要求开发商以幢（栋）为单位申报销售价格，申报价差范围10%-25%。
  • 银川：严格执行“一房一价”备案制度。
  • 惠州：限房价、限地价、竞配建、竞品质。
• 限贷：
  • 东莞、银川二套房首付比例分别提升10%。
• 土地端：
  • 限房价、控地价、提品质成为标配。

3. 政策补丁：打击投机行为

• 假离婚：深圳规定离婚后3年内购房仍按离异前家庭总套数计算。
• 假赠与：上海、宁波、杭州对赠与购房实施5年或2年限制，防止通过赠与规避限购。
• 法拍房限购：成都、杭州、上海对通过司法拍卖、变卖取得房产的主体实施限购政策，防止违规资金流入楼市。

三、调控走势

• 强控房价类政策占比提升：2021年1-8月，与“资金来源”、“房地价联动”、“限购”相关的政策出台次数明显增加。
• 政策效果显著：限购、限贷政策对房价的持续性抑制作用优于限价政策；“房地价联动”机制被住建部肯定并推广；“资金来源”监管强化，防止违规资金流入房地产市场。

总结

2021年房地产调控政策以“房住不炒”为核心，强化“三稳”目标，调控范围扩大，手段更加多样化。通过二手房参考价机制、限购升级、限售限价加强、土地端调控及政策补丁等方式，政策持续向遏制投机炒房、稳定房价预期、提升市场透明度和保障购房者权益的方向推进。政策的实施力度和决心明显增强，为房地产市场长期健康发展提供了制度保障。