20191126-天风证券-商业物业经营行业深度研究：非住宅物业：_美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘_20页_1mb

商业物业经营总结

核心内容

非住宅物业作为物业管理行业的重要组成部分，其市场空间广阔，发展潜力巨大。随着后勤社会化改造的推进，非住宅物业市场正在加速释放，形成了一个以高单价、高收缴率和利润稳定性为特点的市场环境。非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业，其中商业和办公物业因其高要求和高附加值，成为非住宅物业市场的主要增长点。

非住宅物业市场规模预计到2025年将达2628.48亿元，远高于住宅物业市场。其高单价主要源于对专业性、安全性和服务质量的更高要求。此外，非住宅物业的竞争格局尚未明确，但整体呈现市场化、规模化和品牌化趋势，进入壁垒高，头部企业更具竞争优势。

主要观点

• 后勤社会化改造：后勤社会化改造释放了大量非住宅物业项目，提升了资源配置效率，同时也推动了行业向更专业、更高效的方向发展。
• 非住宅市场潜力：非住宅物业市场覆盖范围广，市场规模占物业管理行业半壁江山，且增长空间巨大。
• 高单价与高收缴率：非住宅物业平均单价高于住宅物业，且收缴率普遍更高，这为物业企业提供了更高的利润稳定性。
• 科技赋能与管理效率：非住宅物业对管理效率和科技赋能的要求较高，企业需通过信息化、智能化手段提升服务质量与运营效率。
• 未来发展趋势：人性化、专业化、智能化将成为非住宅物业行业发展的主要方向，尤其在医院和学校等细分市场。

关键信息

非住宅物业概况

• 后勤社会化：将后勤服务推向市场，提升服务效率和规范性，同时降低人工成本。
• 市场占比：2018年500强物管企业非住宅管理面积占比达36.52%，非住宅基础服务营收占比达52.38%。
• 市场规模：2018年非住宅基础服务营收达1182.50亿元，预计2025年市场规模将达2628.48亿元。
• 管理要求：非住宅物业对安全、服务质量、管理效率要求更高，需建立完善的工作流程和信息平台。

各细分市场分析

商办物业

• 市场规模：约1500亿元，其中商业物业市场空间1000亿元，办公物业市场空间345亿元。
• 特点：管理规模大、服务对象多、服务行业广，对质量和安全要求高。
• 竞争格局：市场化、规模化、品牌化趋势明显，头部企业更具优势。

机场物业

• 市场规模：约240亿元，随着民航业发展，机场物业市场前景广阔。
• 特点：规模大、标准高、管理严，对物业企业的规模、经验和管理效能要求较高。
• 发展态势：市场尚处蓝海阶段，先发优势显著，龙头企业积极布局。

学校物业

• 市场规模：约800亿元，服务对象单一，但对教学和学生安全要求高。
• 特点：业主单一，管理需注重“定制化”与“共管式”模式。
• 发展趋势：学校物业将向专业化、智能化、人性化方向发展，推动后勤社会化改革。

医院物业

• 市场规模：未明确，但业务延伸广泛，包括传统“四保”业务及医疗相关服务。
• 特点：专业性强、管理复杂、对安全和卫生要求高。
• 发展趋势：专业化、智能化、人性化服务将成为主流。

城市公建物业

• 特点：由政府投资，为公众提供服务，具有社会公益性。
• 发展趋势：新技术应用快速增加，人工成本逐步降低，推动管理效率提升。

新大正物业案例

• 公司背景：成立于1998年，服务范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。
• 业务布局：深耕公共物业领域，发展“基础物业+智慧科技”双擎模式，重点布局机场物业。
• 财务表现：2016-2018年营收稳步增长，2018年同比增长15.43%，净利率达10%。
• 战略方向：以智慧城市公共建筑与设施管理为目标，推动智慧运营转型。

风险提示

• 劳务成本上涨：人工成本上升将对盈利水平造成压力。
• 房地产开发不及预期：房地产开发速度影响物业企业的项目获取。
• 核心人员流失：核心业务人员流失将影响企业服务质量与竞争力。

总结

非住宅物业市场具有广阔的发展前景，其高单价、高收缴率和利润稳定性使其成为物业管理行业的重要增长点。随着后勤社会化改革的推进，非住宅物业市场将持续释放，但同时也面临较高的管理要求和进入壁垒。未来，科技赋能、管理效率提升、服务质量优化将成为行业发展的核心驱动力。企业需注重品牌建设、多元化业务布局和人才储备，以应对市场竞争和行业变化。