20191126-天风证券-商业物业经营行业深度研究_非住宅物业__美好城市孕育千亿蓝海_机制升级打造产业巨擘_20页_1mb

商业物业经营总结

核心内容

非住宅物业是物业管理行业的重要组成部分，具有单价高、收缴率高、利润稳定性强等特点，占据物管行业半壁江山。随着后勤社会化改造的推进，非住宅物业市场空间不断扩大，行业竞争格局逐渐形成，但壁垒仍然较高。未来，非住宅物业将向市场化、规模化、品牌化方向发展，科技赋能和专业服务成为核心竞争力。

主要观点

• 后勤社会化改造：我国后勤社会化改造已超20年，目前仍处于半社会化阶段。该过程释放了大量非住宅物业项目，为物管企业创造了新的市场机会。
• 市场空间广阔：2018年非住宅物业市场规模为1182.50亿元，预计到2025年将达2628.48亿元，占整体物业市场规模的约29%。
• 非住宅物业优势：相比住宅物业，非住宅物业单价更高，收缴率更高，利润更稳定，且提价流程更简单，周期更短。
• 细分市场分析：非住宅物业包括商业、办公、园区、学校、医院等，其中商办物业市场约1500亿元，机场物业市场约240亿元，学校物业市场约800亿元，医院物业市场具有专业性和特殊性。
• 未来发展趋势：人性化、专业化、智能化成为非住宅物业发展的主要趋势，新技术应用和人工成本降低将推动行业升级。
• 企业竞争格局：目前非住宅物业市场尚未形成明确竞争格局，企业需通过品牌效应、服务质量、销售团队和关系网络提升竞争力。

关键信息

非住宅物业概况

• 后勤社会化：后勤社会化改造释放行业空间，提升服务效率，优化资源配置，精简人事，降低成本。
• 市场占比：2018年500强物管企业非住宅管理面积占比为36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比为52.38%。
• 收入结构：2018年非住宅总营收1182.50亿元，其中商业物业169.86亿元，办公物业497.19亿元，园区物业125.40亿元，学校物业112.03亿元，医院物业111.17亿元。
• 单价与收缴率：2018年办公物业平均单价最高，达7.84元/平方米/月；商业物业次之，为7.01元/平方米/月；住宅物业仅为2.25元/平方米/月。非住宅物业收缴率普遍高于住宅物业，其中商业物业收缴率为93.12%，其余业态均在97%以上。

各细分市场分析

商办物业

• 市场规模：约1500亿元，是当前非住宅物业中发展最成熟、覆盖最广、贡献最大的业态。
• 特点：管理规模大、服务对象多、服务行业广，对质量和安全要求高。
• 竞争格局：市场化、规模化、品牌化趋势明显，头部企业具备更强的竞争力。

机场物业

• 市场规模：约240亿元，受民航业发展带动。
• 特点：项目规模大、标准高、管理严，涉及停机坪、候机楼、停车场等。
• 趋势：先发优势显著，龙头企业在该领域占据主导地位。

学校物业

• 市场规模：约800亿元，业主单一，注重教学和学生安全。
• 特点：需要定制化管理模式，强调服务的针对性和安全性。
• 趋势：后勤社会化推动行业发展，智能化、专业化成为发展方向。

医院物业

• 市场规模：未明确，但具有较高的专业性和特殊性。
• 特点：涉及“四保”业务，延伸至中央运送、医疗垃圾处理等。
• 趋势：人性化、专业化、智能化成为未来发展方向。

城市公建物业

• 特点：由政府投资，为公众服务，项目种类多样。
• 趋势：新技术应用快速增加，人工成本降低成为发展方向。

企业案例：新大正物业

• 公司概况：成立于1998年，覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。
• 业务布局：2018年在管项目308个，签约项目314个，管理面积5367万平方米，签约面积6272万平方米。
• 核心业务：设立专业子公司，提供设施管理、环境管理、安保服务等。
• 财务表现：2016-2018年营收分别为6.21亿、7.67亿、8.85亿，净利率为10%。
• 战略方向：专注于智慧城市公共建筑与设施管理，推动“慧服务”平台建设，提升管理效率和科技水平。
• 机场项目：北京大兴国际机场项目是公司未来发展的引擎，有助于提升品牌影响力和盈利空间。

风险提示

• 劳务成本上涨：人工成本是物业企业主要成本，未来可能持续上升。
• 房地产开发速度不及预期：影响物管企业获取新项目的能力。
• 核心业务人员流失：可能降低服务质量，影响企业竞争力。

结论

非住宅物业市场发展潜力巨大，具有较高的盈利能力。随着后勤社会化改造的推进和科技应用的加深，行业将迎来新的发展机遇。企业需加强品牌建设、提升服务质量、优化管理流程，并注重科技赋能，以在激烈的市场竞争中占据优势地位。