20250505-开源证券-2025年房地产行业中期投资策略_好房子_形成品质代差_拓宽房地产增量需求_28页_1mb

2025年房地产行业中期投资策略总结
齐东、胡耀文、杜致远分析认为，当前房地产行业正处于去库存周期，需关注政策引导下的品质升级与市场需求变化。

1. 去库存周期特征
中央政治局会议自2023年7月明确提出适应房地产市场供求关系变化，推动去库存。对比三轮地产下行周期，本轮周期量价下行时间更长（销售数据连续下降超30个月），库存去化周期拉长，且商品房库存规模远超前两轮。政策层面通过宽松的货币政策（如新发放贷款利率累计下调254BPs）、财政政策（如3000亿元保障性住房再贷款、100万套城中村改造）及优化增量住房供给等方式，逐步消化存量。

2. “好房子”政策推动品质升级
住房发展已从“有没有”转向“好不好”，政策聚焦于提升住宅品质。2024年12月全国住建工作会议提出增加改善性住房供给，2025年3月政府工作报告强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。住建部发布《住宅项目规范》强制要求，涵盖层高、隔声、供暖、电梯等标准，推动新建住宅品质全面提升。地方层面如北京出台“好房子”规划技术要点，鼓励智能安防、社区共享空间等设计，明确全生命周期节能、适老化等要求。

3. 增量需求拓宽路径
从人口普查数据看，居民人均住房面积及间数较2010年显著提升，但住房房龄老化（1990-2014年占比超60%），隐含持续置换与更新需求。居民调研显示，对户型设计（全明布局、动静分区）、社区配套（会客空间、运动设施）及智能化需求强烈。政策引导下，改善型需求有望通过“好房子”建设释放，成为行业新增量。

4. 投资建议
推荐关注三类企业：

• 强信用房企：布局基本面稳健城市、擅长捕捉改善型需求的房企，如绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；
• 双轮驱动房企：住宅与商业地产协同发展，受益于政策复苏与消费刺激，如华润置地、新城控股、龙湖集团；
• 后服务市场企业：随二手房交易渗透率提升，贝壳-W、我爱我家等平台将获长期发展机遇。

5. 风险提示
需警惕宏观经济下行导致购买力下降、保障房建设资金到位不及预期、行业竞争加剧引发价格下行及利润承压等风险。

报告核心逻辑：当前行业供给过剩与需求结构转型叠加，政策通过去库存与品质升级双路径缓解市场压力，改善型需求释放及新房供应优化或成未来增长关键。