高品质住宅系列报告之二：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳_33页_2mb

报告摘要

新一轮住宅产品迭代周期已开启，以“四代宅”为代表的高品质住宅项目正在引领房地产市场止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，住建部随后发布《住宅规范细则》，明确“好房子”的建设标准，包括安全、舒适、绿色、智慧等维度。各地相继出台住宅品质新规，推动新房市场向高品质化转型。

产品迭代带动市场稳定
- “好房子”与“四代宅”集中入市，有助于形成价格基准，打破市场“无差异价格下跌螺旋”，重构市场定价体系。
- 产品力提升使四代宅具备更高的性价比，去化率高于传统住宅，部分城市出现价格回升趋势。
改善型需求持续增长
- 根据七普数据，2025-2030年年均改善需求预计为5.9亿平米，对应金额约8万亿，潜在需求依然旺盛。
- 若人均居住面积提升至42平，更新率提升至1.5%，则年均改善需求将增至9.41亿平，占总需求比例提升至75.5%。
房企增长空间仍存
- 2024年30强房企权益销售额仅占预测改善需求均值的27.5%，且部分头部房企面临流动性问题，优质房企有望受益。
- 高品质住宅推动城改加速，提高居民拆迁意愿，助力拆迁企业资金平衡。
产品迭代提升盈利水平
- 尽管四代宅建安成本高于传统住宅，但售价溢价、回款周期短等因素使其利润率优于旧规项目，重庆海成云湖郡项目测算显示四代宅毛利率达26%，高于非四代宅的19%。
- 高端产品毛利率更高，如新能源汽车和智能手机，可作为参考。
市场结构变化
- 央国企等未出险房企在核心城市拿地市占率持续上升，销售市占率亦逐步提升，为未来销售份额增长奠定基础。
- 重点房企在产品力、管理效率等方面更具优势，有望率先受益。

“好房子”定义：安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。
四代宅特征：高得房率、智能化、垂直绿化、空中庭院等。
改善需求测算：2025-2030年年均改善需求约9.41亿平，对应金额约12.79万亿。
房企表现：2024年30强房企权益销售额2.2万亿，占改善需求均值27.5%。
政策影响：2025年多地高品质住宅集中入市，推动市场止跌回稳。
投资建议：关注产品力强、历史包袱轻的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、保利发展；以及估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股；同时关注经纪、物管、代建等细分领域头部企业。