深度报告-20220520-申港证券-房地产_地产对关联产业链影响几何_往者已矣_来者可期_35页_4mb

房地产行业投资分析总结

核心内容

房地产行业作为经济的重要支柱，对GDP增长具有显著影响。2022年房地产投资增速预计为 -1.6%，将拖累GDP增速约 0.208个百分点，与2021年相比，GDP增速减少 0.78个百分点，对全年 5.5% 的增长目标构成挑战。

主要观点

• 房地产对GDP影响：房地产投资对GDP的直接贡献约为 8%，间接通过关联产业对GDP产生 0.01% 的影响。房地产每下降 1%，将对GDP造成 0.12% 的下行压力。
• 地产链分化：地产与地产链板块出现分化，地产股未带动关联板块同步走强，但这种分化为地产产业链布局提供了机会。
• 政策预期与基本面关系：行业基本面恢复前，政策会持续加码，优质房企估值有望提升；基本面改善后，关联产业将获得超额收益。
• 地产复苏时间点：预计房地产销售、竣工、新开工等指标将在 三季度 陆续触底并回升，房地产投资将在 四季度 回升。

关键信息

各关键指标预测

地产与地产链关系

• 基本面：销售、竣工、新开工、施工预计将在 三、四季度 触底，带动产业链改善。
• 市场面：地产链板块指数跌幅与地产板块出现背离，政策与基本面共舞，提供布局机会。

投资策略

• 基本面未恢复前：优选经营稳健的龙头房企如 保利发展、万科A、龙湖集团；关注产品导向的高品质房企如 滨江集团、绿城中国；推荐地方国央企如 建发国际、越秀地产；代建领域推荐 绿城管理控股。
• 基本面改善后：优先关注 受益于销售复苏的地产后周期板块，如 家居用品、家用电器；其次为 装饰装修、建筑材料、工程机械。

风险提示

• 商品房市场持续低迷；
• 疫情反复；
• 行业资金链风险。

评级

• 评级：增持（维持）

行业基本资料

• 股票家数：126家；
• 行业平均市盈率：12.81；
• 市场平均市盈率：11.91。

政策与货币政策分析

• 政策端：自2021年以来，“因城施策”政策范围逐步扩大至强二线城市，政策松绑力度加大，包括下调首付比例、房贷利率等。
• 货币政策：2022年5月首套房贷利率下限下调20个BP，五年期LPR下调15个BP至 4.45%，显示货币政策持续宽松。

土地购置费对GDP影响

• 土地购置费虽不直接计入GDP，但通过财政支出间接影响GDP。预计对GDP的间接贡献约为 3.1%。
• 土地购置费累计同比增速预计在 二季度末 触底，四季度 回升。

土地市场与销售市场关系

• 土地成交价款与商品房销售面积累计同比增速的时滞约为 9-12个月，预计 年底 单月同比回正。
• 土地市场滞后于销售市场复苏，预计在 三季度末 完成累计同比探底。

新开工与竣工关系

• 新开工面积与销售回款高度相关，预计在 三季度 触底。
• 竣工面积受疫情影响，当前累计同比为 -12%，但预计在 三季度 触底并同步回升。

施工面积与房地产投资

• 施工面积预计在 三季度 开启回升，累计同比增速在 正负零 间波动。
• 房地产投资累计同比增速预计为 -1.6%，主要受土地购置费拖累。

图表与数据支持

• 图1：消费、投资、进出口对GDP累计同比拉动；
• 图2：房地产投资对GDP占比；
• 图3：居民端消费率计算；
• 图4：土地使用权出让收入支出计划；
• 图5：房地产中观指标逻辑关系；
• 图6：商品房销售面积销售额单月同比增速及政策变动；
• 图7：房地产开发资金来源结构；
• 图8：定金预收款、个人按揭贷款及商品房销售额当月同比；
• 图9：国内贷款、自筹资金及商品房销售额当月同比；
• 图10：房地产开发资金来源及商品房销售额当月同比；
• 图11：商品房销售面积、全国土地成交价款、100大中城市土地成交总价累计同比；
• 图12：土地成交价款与土地购置费累计同比增速的时滞关系；
• 图13：新开工面积及购置土地面积累计同比；
• 图14：土地购置、新开工、竣工面积累计同比；
• 图15：竣工面积及安装工程投资额累计同比；
• 图16：安装工程占建安工程投资额比例及竣工累计同比；
• 图17：竣工面积及销售面积累计同比增速；
• 图18：近年全国精装修新开盘套数；
• 图19：近期竣工与商品房销售面积的时滞关系；
• 图20：房地产开发投资结构；
• 图21：土地购置费在其他费用中占比；
• 图22：房地产开发投资总计、建安工程、土地购置费累计同比；
• 图23：房地产开发投资额与施工面积累计同比。

表格数据支持

• 表1：房地产开发投资对GDP影响；
• 表2：房地产投资对关联产业GDP增速影响；
• 表3：近期部分城市“因城施策”政策放松一览；
• 表4：历次周期累计降息降准幅度；
• 表5：净停工率测算；
• 表6：施工面积测算假设；
• 表7：房地产开发投资测算；
• 表8：房地产行业中观指标测算；
• 表9：2021年11月-2022年4月地产链板块指数涨跌幅；
• 表10：历次周期地产链板块指数累计涨跌幅（政策转向后6个月）；
• 表11：地产板块及地产链板块指数涨跌幅及基本面变动-2008；
• 表12：地产板块及地产链板块指数涨跌幅及基本面变动-2011；
• 表13：地产板块及地产链板块指数涨跌幅及基本面变动-2014。

总结

房地产行业在当前经济环境下仍对GDP有较大影响，政策支持与基本面改善将共同推动其复苏。地产链板块呈现分化，为投资提供了机会。建议关注政策宽松背景下，优质房企及地产后周期板块的布局机会，同时注意政策执行力度与行业复苏节奏的匹配。