20260408-中信证券-物业服务_控费退盘持续提效_慷慨分红稳固增长_2025年年报总评_3页_179kb

物业服务行业2025年年报总结

核心内容

2025年，物业服务行业在面临收缴难度加大、应收款增加、盈利水平下滑等多重挑战的情况下，通过控费、退盘、优化业务结构、科技提效等手段，实现了利润的稳定和净回款的提升。行业整体表现稳健，部分优质企业仍能维持较高的分红水平，为投资者提供了价值基础。

主要观点

• 行业挑战：房屋交付空置比例阶段性增加，房价下行导致交付满意度下降，进而影响物业费收缴率。基础服务利润率下降0.5个百分点至14.7%。
• 退盘提效：企业加大退盘力度，有效控制亏损项目，保障盈利能力不进一步下滑。2025年在管面积和收入增速下降，核心原因是退盘。
• 增值服务调整：业主增值服务收入同比下降2.5%，占比降至9.7%；非业主增值服务收入同比下降7.5%，占比降至6.8%。整体行业进入结构调整期。
• 科技赋能：科技提效成为企业降本增效的重要手段，2025年样本企业平均管理费用率下降0.5个百分点至6.0%，单个员工创造收入增长6.6%。
• 现金流稳定：尽管面临挑战，企业仍通过加强收缴和预收等方式确保现金流稳定，经营性现金流覆盖归母净利润一倍以上。
• 分红慷慨：行业整体分红水平较高，核心净利润派息率平均达61%，按报表归母净利润派息率高达92%。平均股息率为6.5%。

关键信息

1. 行业挑战

• 收缴难度加大：房屋交付空置比例上升，影响物业费收缴。
• 盈利水平下滑：基础服务利润率下降，增值服务萎缩。
• 现金流压力：部分企业分红超出经营性现金流，存在可持续性风险。

2. 企业应对策略

• 退盘：绿城、中海、永升、越秀等公司退盘规模创历史新高。
• 控费提效：科技手段被广泛用于降本增效，提升管理效率。
• 业务结构调整：逐步关停低效增值服务，优化业务组合。

3. 增值服务表现

• 业主增值服务：收入同比下降2.5%，占比降至9.7%。
• 非业主增值服务：收入同比下降7.5%，占比降至6.8%。
• 未来展望：增值服务收入占比可能进一步下降，但整体降幅可能收窄。

4. 分红与股息率

• 核心净利润派息率：平均达61%。
• 平均股息率：为6.5%。
• 风险提示：部分企业分红超经营性现金流，存在分红持续性风险。

5. 2026年展望

• 收入与利润增长：依托提效、退盘和深耕策略，行业有望实现小幅增长。
• 分红稳定性：核心公司仍能维持稳定分红。
• 行业配置时机：当前是配置优质物业服务公司的良好时机。

投资策略建议

• 关注具备稳定现金流和高分红能力的优质物业服务公司。
• 重视企业退盘策略和科技提效能力，判断其盈利能力和可持续性。
• 谨慎评估企业分红是否可持续，避免过度依赖历史融资。
• 关注增值服务结构调整带来的长期影响，以及非业主增值服务的逐步退出趋势。

风险提示

1. 分红可持续性风险：部分企业分红超过经营性现金流，依赖历史融资，存在资金链风险。
2. 满意度与控费平衡风险：过度控费可能影响客户满意度，损害企业品牌声誉。
3. 增值服务继续下降风险：非业主增值服务仍面临持续下滑压力。

总结

2025年物业服务行业在挑战中寻求突破，通过退盘、提效、调整业务结构等手段保持盈利稳定。尽管增值服务收缩、基础服务利润率下降，但行业整体仍具备较强的现金流能力和分红能力。我们认为，当前是配置优质物业服务公司的良好时机，未来随着行业整合和效率提升，有望实现收入与利润的稳步增长。