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中洲控股2015年年度报告总结

核心内容

中洲控股（股票代码：000042）是深圳市中洲投资控股股份有限公司，是一家以住宅地产开发为核心业务，涵盖商业物业租赁、酒店经营、物业管理、商业管理及股权投资等业务的综合性企业。公司于2015年完成年度任务目标，实现了战略规划中的第二年目标。

主要观点

• 业务发展：公司以深圳、上海、成都、惠州为主要开发城市，积极拓展房地产开发业务，同时加强非房地产业务的发展，如物业管理、酒店经营等。
• 财务表现：2015年营业收入达50.48亿元，同比增长65.26%；归属于上市公司股东的净利润为4.01亿元，同比增长30.80%。公司总资产规模同比增长51.87%，显示公司业务规模持续扩大。
• 利润分配：公司拟以年末总股本665,069,639股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2元，共计1.33亿元。
• 市场表现：房地产销售面积达41.54万平方米，同比增长21%；合同销售金额达73.83亿元，同比增长52.19%。公司主要项目分布在一线城市及重点城市，具备较强的区域市场竞争力。
• 非经常性损益：非经常性损益项目金额为-850.63万元，主要由于土地合同违约金及房地产项目延迟交付违约金等。

关键信息

股权结构与公司治理

• 公司控股股东为深圳市国资委，但通过股权变动，中洲置地成为公司第一大股东，持股比例为28.47%。
• 公司聘请了瑞华会计师事务所进行审计，签字会计师为周学春、蔡晓东。
• 中洲控股由中信证券股份有限公司担任保荐机构，持续督导期间为2015年12月29日至2016年12月31日。

财务数据

• 营业收入：50.48亿元，同比增长65.26%
• 归属于上市公司股东的净利润：4.01亿元，同比增长30.80%
• 扣除非经常性损益的净利润：4.10亿元，同比增长37.17%
• 经营活动产生的现金流量净额：-8.47亿元，同比增长48.37%
• 基本每股收益：0.8377元，同比增长30.81%
• 加权平均净资产收益率：11.61%，同比增长1.95个百分点
• 总资产：246.21亿元，同比增长51.87%
• 归属于上市公司股东的净资产：56.15亿元，同比增长69.98%

资产变动情况

• 股权资产：期末为10,251.18万元，同比增长151.43%
• 固定资产：期末为14.58亿元，同比增长1671.06%
• 投资性房地产：期末为18.85亿元，同比增长294.01%
• 货币资金：期末为32.24亿元，同比增长182.34%
• 预付款项：期末为3.18亿元，同比增长170.95%
• 递延所得税资产：期末为4.73亿元，同比增长50.87%

增长与扩张

• 公司通过股权收购方式获得了多个新项目，包括上海君廷、成都中洲中央公园、青岛胶州旺洲、联顺、香港火炭及铜锣湾大坑道等。
• 2015年公司新增土地储备及在建项目占地面积147.06万平方米，计容积率面积214.57万平方米。
• 公司在2016年1月通过股权收购方式获得香港铜锣湾大坑道项目，实现双盘联动。

项目情况

• 深圳：主要项目包括笋岗物流项目及黄金台项目，其中黄金台项目为深圳市首批城市更新项目之一。
• 上海：开发和销售君廷、珑悦、里程三大项目，其中君廷项目在高端住宅销售中表现突出。
• 成都：深耕市场十余年，主要项目包括中洲中央城邦、中洲锦城湖岸及中洲中央公园，形成区域多盘联动。
• 惠州：中洲中央公园项目取得惠城区住宅销售金额第一的成绩，天御项目为快销楼盘。
• 大连：开发了香悦山项目，主要为住宅。

自有物业出租情况

• 深圳：中洲控股中心A、C座及长盛大厦、长兴大厦等项目出租率较高，分别为100%和91%。
• 成都：南熙里商业项目出租率为38.89%。

业务分析

• 收入构成：房地产收入占94.04%，服务收入占1.23%，酒店收入占4.72%，施工收入占0.00%。
• 成本构成：房地产成本占95.73%，服务成本占2.57%，酒店成本占6.24%，施工成本占1.27%。
• 毛利率：房地产毛利率为40.19%，服务毛利率为16.57%，酒店毛利率为22.26%，施工毛利率为-16.14%。
• 合并范围变动：新增并表单位六家，减少一家，包括新设子公司、资产收购及同一控制企业合并。

风险与展望

• 风险因素：公司面临政策风险、管理风险等，需关注市场变化及政策调整。
• 未来展望：公司将继续推进“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，强化战略拓展、规划设计、运营管理、营销策划、成本管控及资本运作能力，进一步扩大经营规模，增强可持续发展能力。