房地产行业投资策略半年报_几多风雨千山路_好事多磨终有期_53页_5mb

房地产行业总结

核心内容概述

本报告分析了2019年上半年房地产行业的基本面、政策面及投资策略，指出重点城市在房地产市场中呈现“点复苏”而非“全面回暖”的态势。销售面积增长主要由重点城市带动，价格系统性上涨风险较低。土地市场与商品房市场联动性强，部分热点城市土地市场回暖，但整体保持平稳。

主要观点

• 市场景气度复苏：2019年3月全国商品房销售面积同比转正，但整体市场仍以重点城市为主导，非重点城市销售面积下滑。
• 政策调控延续：政策层面仍以“因城施策”为主，热点城市可能有结构性调控，但全面收紧可能性较低。
• 基本面预测：预计2019年全国商品房销售面积同比下滑2.5%，房地产开发投资同比上涨7%。
• 板块投资价值提升：行业估值修复概率提升，板块投资价值上升，推荐A股和H股龙头房企及部分子领域。

关键信息

基本面回顾

• 销售情况：19年3月全国商品房销售面积单月同比转正，但5月再次转负，同比下滑5.5%。重点城市销售面积在3月和4月分别同比增长7.6%和13.0%，而其他城市则相对低迷。
• 区域分化：东部地区销售面积在4月转正，5月再次转负；中部地区销售面积增速逐步回落；西部地区销售面积增速有所回升。
• 推盘量：克而瑞80城商品住宅推盘规模在3月和4月大幅放量，同比增长达63.2%和41.3%，显示重点城市供给增加对销售有推动作用。
• 去化率与批售比：重点城市开盘去化率在3月回升至71%，批售比在3月突破荣枯线并维持在1以上，显示市场景气度上升。

政策面预测

• 政策延续：政策调控将继续“因城施策”，热点城市可能有结构性调整，但全面收紧可能性较低。
• 经济与财政影响：5月供需数据走弱，有助于缓解政策压力，地方财政压力及经济不确定性可能促使政策边际调整。

基本面预测

• 销售面积：预计2019年全国销售面积同比下滑2.5%，其中重点城市销售面积上涨9%，其他城市销售面积下滑5%。
• 新开工面积：预计2019年新开工面积同比上涨5%，主要由二季度土地市场回暖支撑。
• 投资增速：房地产开发投资同比上涨7.0%，其中施工投资贡献主要部分，上涨7.4%。
• 土地投资：土地投资同比上涨6.3%，主要受土地市场回暖及地方政府供地意愿提升影响。

板块投资策略

• 估值修复：板块估值修复概率提升，投资价值增强。
• 个股选择：优先考虑销售成长性、盈利能力和短期业绩防御性。
• 推荐标的：一线A股龙头包括万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股；二线A股龙头包括中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；H股龙头包括融创中国、万科企业、旭辉控股集团；子领域推荐包括新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 行业政策调控力度加大
• 流动性改善不及预期
• 重点城市供给改善不及预期
• 三四线成交热度快速下行
• 库存累积快于预期
• 房企融资持续收紧
• 主流房企业绩增长不及预期
• 主流地产股估值继续下探

图表索引

• 图1：18年9月全国商品房销售同比首次转负，转负至见底约需2-3个季度
• 图2：东中西部城市销售面积单月同比增速
• 图3：重点城市与其他城市销售面积单月同比
• 图4：统计局与38城市商品房销售面积单月同比
• 图5：分线城市商品房销售面积同比
• 图6：80城商品住宅推盘规模与同比
• 图7：各城市成交与推盘对比关系
• 图8：重点城市新开盘去化率
• 图9：重点城市商品房及住宅批售比
• 图10：重点城市19年M3-M4批售比与18年对比
• 图11：19年1-4月80城市住宅推盘同比与成交同比关系
• 图12：样本城市住宅批售比情况
• 图13：统计局70大中城市新房环比
• 图14：70大中城市分线城市新房价格环比
• 图15：19年统计局70大中城市新建商品住宅价格环比变化
• 图16：重点城市19年M3-M4房价月均环比与18年对比
• 图17：统计局70大中城市房价平均涨幅情况
• 图18：300城全类型土地供销比
• 图19：300城市全类型土地年整体成交情况
• 图20：300城市全类型土地季度成交情况
• 图21：300城全类型土地出让金与同比
• 图22：300城全类型土地溢价率
• 图23：300城宅地流拍率情况
• 图24：19年5月中指院300城宅地溢价率情况
• 图25：重点城市M1-M5溢价率与18年对比
• 图26：地方政府土地财政依赖程度
• 图27：单月国有土地使用权出让收入与同比
• 图28：地方财政收入与土地供给变化关系
• 图29：南京18年和19年宅地出让区域分布
• 图30：合肥18年和19年宅地出让区域分布
• 图31：重点城市溢价率与去化周期对比

表格索引

• 表1：19年以来重点城市新房、二手房成交同比增速与购房门槛
• 表2：部分重点城市及强三线城市宅地溢价率情况
• 表3：南京各区出让宅地建面及占比
• 表4：合肥各区出让宅地建面及占比
• 表5：18年底以来重大调控政策变化
• 表6：2019年基本面预测结果汇总
• 表7：36个二线城市分类结果
• 表8：货币化安置对商品房成交影响的比例的敏感性分析
• 表9：M2同比、社融存量同比、中长期贷款同比与商品房销售面积增速
• 表10：各类城市商品房成交增速测算
• 表11：住宅销售面积、新开工增速对中期库存及去化周期的敏感性分析
• 表12：全国及各类城市商品房成交金额增速测算
• 表13：全国土地成交金额以及计入投资金额测算
• 表14：历年房地产开发投资额拆分一览
• 表15：主流房企杠杆结构一览
• 表16：主流房企周转类以及盈利能力指标对比
• 表17：龙头房企盈利指标