2019年上半年中国产业地产投资市场速递_2页_788kb

物流地产、数据中心、商务园区及工业厂房市场总结

核心内容概览

2019年上半年，中国物流地产、数据中心、商务园区及工业厂房市场呈现出不同的发展趋势。整体来看，物流地产和数据中心市场表现较为活跃，而商务园区和工业厂房则因政策导向和市场调整呈现出差异化增长态势。

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物流地产市场分析

资本化率

• 一线城市及周边卫星城：5.0%-5.5%
• 二三线节点城市：6.0%+

市场动态及机会

• 电商搬迁：受电商自建仓库影响，2019年上半年全国高标准仓库净吸纳量同比略有下降。
• 空置率：整体空置率为11.2%，一线城市空置率低至6.5%，显示市场健康。
• 租金增长：全国物流仓储租金平均增长2.1%，一线城市涨幅达3%。
• 非核心市场调整：部分非核心市场进入租赁周期调整阶段，租赁压力短期上升。
• 投资趋势：国内大体量成熟高标物流资产包大宗交易数量稀缺，但若干物流资产打包收购机会逐渐增加。投资者更关注项目位置与运营状态。
• 投资重点：北上广深及周边卫星城市高标准电梯库成为典型投资业态。

当前代理项目

• 某外资优质物流资产包：约22万方
• 某内资优质物流资产包：约13万方

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数据中心市场分析

资本化率

• 一线城市：8.0%-10.0%

市场动态及机会

• 行业热度：随着5G技术发展，数据使用质量与深度提升，数据中心投资热度持续升温。
• 投资者兴趣：2019年CBRE调查中，25%的投资者对数据中心投资表现出高度兴趣，投资前景在新兴地产领域排名前二。
• 投资重点：证照获取与运营管理能力是关键，专业性要求高。投资者可关注成熟资产收购或与优质运营方合作。
• 合作案例：Lendlease与机构投资者合作，投资10亿美元于亚太区数据中心。

当前代理项目

• 上海及北京周边数据中心项目若干

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商务园区市场分析

资本化率

• 一线城市：4.0%-5.0%

市场动态及机会

• 需求增长：租户去中心化趋势推动商务园区需求稳步增长。
• 成本优势：核心区写字楼迁往商务园区可节约50%以上的租赁成本。
• 政策支持：国内经济转型升级与外部不确定性促使政府支持科技与高端制造业，利好商务园区租赁需求。
• 市场表现：2019年上半年，上海商务园区净吸纳量超30万方，优于写字楼的14万方。租金同比增速达3%。

当前代理项目

• 金桥优质研发办公项目：约2万方
• 全国优质研发办公资产包：总计约40万方（多个园区）

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工业厂房市场分析

资本化率

• 一线城市：7.0%-10.0%

市场动态及机会

• 政策导向：2019年《鼓励外商投资产业目录》中，80%的条目属于制造业，尤其是高端制造业。
• 政府推动：政府积极支持高标厂房投资与建设，北上广深及周边区域成为投资热点。
• 成本与监管：厂房开发成本优势明显，但政府高度关注与参与也对项目产出和税收提出更高要求。
• 定制化需求：优质定制化项目有助于增强政府信任，同时为投资方带来稳定现金流。

当前代理项目

• 上海及宁波某内资优质工业资产包：总计约15万方

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团队成交业绩

CBRE投资及资本市场部在工业及物流地产领域促成多项交易，业绩如下：

• 2019年：
  • 协助某外资基金出售物流资产包（含3个项目）
  • 协助新宜中国收购苏州某工业项目
• 2018年：
  • 协助万科收购某外资基金物流资产包（含2个项目）
  • 协助东久中国收购上海漕河泾某优质研发办公物业
  • 协助某知名药企出售其持有的研发办公楼
• 2017年：
  • 协助光大安石收购某外资开发商物流资产包（含8个项目）
  • 协助万科收购江苏某工业资产
  • 协助某内资基金收购上海某物流仓库
  • 协助万科收购宁波某物流仓库

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业务咨询

如需进一步了解相关业务或获取投资建议，请联系：

JAKE LU 陆韬
副董事 | 工业及物流投资业务负责人，华东区投资及资本市场部
CBRE中国区
邮箱：Jake.Lu@cbre.com
手机：186-1661-1511