房地产行业专题报告_政策筑底_供需双击_7页_788kb

房地产行业专题报告总结

报告日期

2018年6月24日

核心观点

在楼市调控持续紧缩的背景下，房地产行业仍展现出较强的韧性，主要得益于供给端加速推盘与需求端边际复苏的双重驱动。同时，定向降准释放了市场宽松信号，有助于行业估值的修复。

一、供给端分析

1.1 供给端发力成为销售复苏关键

• 推盘加速是今年房地产销售数据复苏的核心因素。
• 推盘意愿上升原因有三：
  • 调控与融资政策持续紧缩：房企为缓解资金压力，加快推盘以提升回款效率。
  • 2017年土地出让高峰影响：2017年下半年土地成交面积达7.8亿平方米，按6-12个月开发周期计算，这些土地将在2018年陆续入市。
  • 库存水平下降：经过三年去库存，全国商品房待售面积已低于2015年之前水平，去化周期降至两年左右，市场进入补库存阶段。

1.2 债券到期压力推动高周转模式

• 房企信用债集中到期，资金压力增大，促使开发商加快销售回款。
• 2015-2016年发债高峰期的债券将在2018-2019年集中回售，进一步推动房企加快推盘节奏。

1.3 数据支持

• 商品房销售额：1-5月同比增长11.8%，增速较前一阶段提升。
• 新开工面积：累计增速保持增长，显示房企积极布局。
• 广义库存去化周期：降至两年左右，与开发周期基本一致。

二、需求端分析

2.1 热点城市需求边际改善

• 限购政策影响减弱：自2016年重启限购以来，限购对购房需求的抑制作用逐渐边际改善。
• 人才引进政策：多地出台人才政策，为热点城市购房需求提供支撑。
• 一二手房价倒挂：倒挂现象普遍，刺激购房者抢购新房，导致“日光盘”频现。

2.2 三四线城市需求持续支撑

• 棚改货币化安置：推动三四线城市购房需求释放，PSL（专项再贷款）投放维持高位，支撑市场。
• PSL余额增速：2018年以来PSL余额同比增速保持在30%以上，显示政策持续发力。

2.3 政策信号对需求的支撑

• 定向降准：释放市场宽松预期，增强购房者信心。
• 个税抵扣政策：房贷利息抵个税的政策若落地，将进一步释放购房需求。

三、行业展望

3.1 估值修复预期

• 在政策预期趋于稳定的情况下，行业估值有望筑底企稳。
• 供需双击效应将支撑下半年销售数据，即使调控政策不放松，也不必过度悲观。

3.2 行业模式转型

• 房地产行业正从“囤地增值”向“高周转”模式转变。
• 具备高效开发、强管控能力和低成本融资的开发商将更具竞争优势，实现集中度提升和弯道超车。

四、相关报告

1. 《房地产行业周报（3.4-3.10）》2018.03.12
2. 《【浙商地产】经历悲观洗涤后，地产股为何仍能再次起飞》2018.03.07
3. 《居民降杠杆专题之一：回首消费贷流入楼市》20180305
4. 《房地产行业周报（2.25-3.3）》2018.03.05
5. 《旧城换新颜：楼市返乡调研荆州站》2018.02.23

五、行业评级

房地产：看好

六、主要结论

• 政策与市场双轮驱动：调控紧缩促使房企加速推盘，需求端边际改善支撑销售。
• 高周转成为趋势：房企需加快开发与销售节奏，以应对资金压力与市场变化。
• 估值修复可期：政策预期稳定、供需双击效应，将推动房地产行业估值逐步修复。