20200629-西部证券-宏观变量专题研究系列之二_土地要素改革的进展和展望_23页_1mb

报告摘要

土地要素改革的进展和展望总结

核心内容

土地管理存在利用规划未因地制宜、城乡二元化问题等现象。东部地区GDP总量超过其余地区的总和，但建设土地规划面积仅为其余地区的一半。土地出让与地方政府财政收入挂钩，导致区域间供地结构失衡。东部地区工业用地供给大于住宅用地，非东部地区则相反。已落户城市的农民因集体土地不可流转而闲置，未落户农民对土地资源形成双重占用。

土地要素改革持续推进，包括集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点、农转建审批权限下放、以及建设用地节余指标跨省域交易机制的建立。改革旨在缓解城乡二元化问题，推进城市化，但面临地方政府积极性不足、市场化机制不完善、农民权益未保障等障碍。

主要观点

土地利用规划问题：
- 土地利用规划区域均衡性管理导致东部地区供需矛盾突出。
- 土地审批权限下放至省级政府，提高审批效率。
- 城乡建设用地增减挂钩政策有助于协调土地供需矛盾，促进城市化进程。
改革进展：
- 集体经营性建设用地入市从2015年试点到2020年全面推开。
- 宅基地制度改革试点从2017年扩大。
- 跨省域土地指标交易机制从2017年开始探索，2020年建议全国推行。
改革障碍：
- 市场化机制不足，交易价格由政府固定。
- 农民权益未得到充分保障，部分农民仅获得货币或安置房补偿，未享受土地增值部分。
- 地方政府参与积极性不高，因收益有限。

关键信息

土地分类：
- 国有土地和集体土地按所有权分类。
- 农地、建设用地、未利用地按用途分类。
- 城乡建设用地、交通水利等基础设施用地、集体经营性建设用地等为不同性质土地。
土地利用现状：
- 国有建设用地约3900万公顷，集体建设用地约2067万公顷。
- 东部地区建设土地规划面积仅为其余地区的总和的一半。
改革目的：
- 集体经营性建设用地入市旨在保障农民土地财产增值，缓解城乡二元化问题。
- 跨省域建设用地增减挂钩旨在协调土地供需矛盾，促进城市化进程。
改革影响：
- 预计带来约40万亿以上的政策红利。
- 集体经营性建设用地入市预计为农民带来约10万亿元的创收。
- 跨省域建设用地增减挂钩预计为地方政府带来约33万亿元的土地出让金收入。