20221228-YY评级-北京区域房企透视_国资系样本对比观察_2页_197kb

北京区域房企透视总结

一、2022年北京楼市特征

2022年北京楼市整体表现低于预期，呈现以下主要特征：

• 供给端：土地成交额整体下滑，北上广深中排名第二。四轮集中供地显示区位分化明显，拿地企业多为品牌国企。
• 需求端：新房及二手房成交量低迷，价格走势疲软。人口增长方面，近郊新城具备较大的增长潜力。
• 政策端：年初以来宽松政策持续出台，但政策落地效果不明显。

二、北京区域房企概况

1. 评级分布

• 评级分布显示房企信用资质存在明显分化。
• 头部房企信用评级较高，中尾部房企则面临较大挑战。

2. 股权结构

• 北京区域房企股权结构以国资为主。
• 主要实控人包括市级国资委、西城区及海淀区国资委、北京经济技术开发区管理委员会等。

3. 资产规模与盈利能力

• 资产规模集中在头部国企，整体盈利能力有所减弱。
• 国资背景的房企在资产质量上更具优势，但盈利空间受限。

4. 债务情况

• 债务负担较重，偿债压力持续攀升。
• 多数房企面临较高的资产负债率和净负债率，资金链承压明显。

三、市级国资委旗下房企信用资质对比

1. 经营层面资质排序

• 城建 > 首开 > 首创
• 共性：三家房企均深耕北京市场，一二线城市占比高，具备一定安全边际。
• 对比：
  • 城建区域集中度高，或成为其经营保护伞；
  • 首开具备一定规模优势；
  • 首创土储相对分散，去化能力较弱。

2. 融资层面资质排序

• 首开 > 首创 > 城建
• 共性：三家房企均为市级国资委旗下，可获得一定的外部支持。
• 对比：
  • 首创股东支持力度最大；
  • 首开次之；
  • 城建支持力度相对较弱。
• 净负债率：首开和城建逐步走低，首创则持续攀升。

四、总体趋势与展望

• 北京楼市或呈现弱复苏态势，但整体仍面临较大挑战。
• 国资系房企在区域市场中占据重要地位，具备较强的抗风险能力和资源支持。
• 信用资质分化明显，头部房企更具发展潜力，而中尾部房企需警惕流动性风险。

五、关键信息点

• 土地成交额下滑，北上广深中排名第二；
• 需求端低迷，价格走势疲软；
• 人口增长潜力集中在近郊新城；
• 评级分布显示信用资质分化；
• 股权结构以国资为主，市级国资委为核心实控人；
• 头部国企资产规模集中，盈利能力走弱；
• 债务负担重，偿债压力上升；
• 城建在经营层面表现最优，首创在融资层面占优；
• 整体市场弱复苏，国资系房企主导。

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