20251225-中国银河-兼近期REITs市场简评_价值重估中的再平衡_10页_764kb

REITs市场分析总结

一、2025年REITs市场逻辑切换，呈倒“V”行情

2025年REITs市场整体走势呈倒“V”形态，由年初的普涨逐步转向下半年的深度回调，体现了从“估值驱动”向“业绩驱动”的逻辑转变。

1. 市场阶段回顾

• 情绪修复与估值抬升阶段（1-3月）：受益于利率下行与资产荒，固收资金大量流入REITs市场，推动中证REITs全收益指数上涨约10.2%。
• 业绩分化与震荡整固（4-6月）：一季报披露导致市场分化，但需求驱动资金继续入市，中证REITs全收益指数二季度上涨约3.6%。
• 冲高回调与趋势逆转（7-8月）：市场冲高后动能衰退，叠加权益市场上涨，资金分流，导致REITs明显下跌，中证REITs全收益指数较二季度下跌约2.9%。
• 回归本源与深度调整（9月至今）：业绩承压与利率回升引发市场深度回调，几乎回吐上半年涨幅，中证REITs全收益指数下跌约8.9%。

2. 各类REITs表现

• 产权类REITs：全年上涨约7.5%，其中消费类、保租房类、新基建（数据中心）类分别上涨24.9%、12.8%、10.7%。
• 经营权类REITs：全年上涨约1.1%，市政设施类上涨24.3%。
• 整体表现：中证REITs全收益指数全年上涨约4%。

二、近期市场波动加剧：经营权REITs性价比体现

1. 波动原因

• 年末机构收益兑现：部分绝对收益型产品为锁定收益，集中抛售REITs，尤其是涨幅较高的资产，引发短期抛压。
• OCI账户分红拆分记账担忧：经营权REITs因还本比例较高，受OCI账户会计规则调整影响较大，导致市场情绪恶化，经营权类REITs回撤更明显。

2. 近期表现

• 产权类REITs：近30天加权平均收益-0.74%，最大回撤-2.6%。
• 经营权类REITs：近30天加权平均收益-2.3%，最大回撤-3.3%。
• 中证REITs全收益指数：近一个月下跌2.9%。

3. 投资机会

• 短期反弹价值：年末扰动逐步减弱，市场情绪回暖，关注经营权类REITs超跌反弹。
• IRR指标分析：债性更强的经营权类REITs以IRR衡量更具参考价值，能源、市政设施、交通类REITs当前IRR分位数较高，具备一定性价比。

三、后续投资展望：价值重估中的再平衡

1. 市场趋势

• 2026年REITs市场将更注重资产基本面价值，趋势性机会或难捕捉，投资逻辑将转向各赛道的差异化基本面挖掘。

2. 宏观与利率环境

• 利率粘性：宏观背景与利率环境难以构成利好，十债收益率预计在1.6%-2.0%区间震荡，对REITs估值形成压制。
• 吸引力收敛：REITs作为类固收资产的吸引力较上半年有所收敛。

3. 机构配置需求

• “固收+”配置常态化：机构资金逐步将REITs纳入长期配置组合，尤其在无风险利率低位震荡背景下，保险等长期资金仍存在配置需求。
• 流动性提升：关注REITs ETF落地情况，其将提升市场流动性，加速市场扩容。

4. 投资主线

• 高确定性赛道：消费类、保租房类、市政环保类REITs，具备政策支持与业绩稳定性。
• 预期修复与分化赛道：产业园区、仓储物流、能源、高速公路类REITs，需关注个体差异与业绩修复情况。
• 新业态与扩容方向：数据中心等新基础设施REITs，具备打新溢价与新估值锚点，关注明年的业绩兑现与新品类扩容机会。

四、风险提示

1. 政策不及预期：REITs相关政策出台力度可能低于预期。
2. 发行规模不足：REITs产品发行规模可能不及预期。
3. 基本面修复缓慢：底层资产运营可能因基本面修复缓慢而影响估值。

五、分析师信息

• 刘雅坤：固定收益分析师，5年宏观固收及资产配置经验，现任中国银河证券固收组组长。
• 周欣洋：固定收益分析师，帝国理工学院硕士，从事FICC与固收研究工作。

六、免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容基于可靠资料，但不保证其准确性或完整性。
• 银河证券保留最终解释权。

七、评级标准

八、联系方式

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