20250812-中邮证券-房地产行业报告_北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量_11页_869kb

报告总结

投资评级与政策优化

• 投资评级：维持房地产行业“强于大市”评级。
• 政策变化：8月北京住房限购政策进一步优化，五环外购房不限套数，包括成年单身人士统一视作家庭户；二套房公积金贷款最高额度提升，首套房可达160万元，二套房140万元；二套房最低首付款比例调整为30%，取消五环内外差异。预计政策落地后北京市场成交将阶段性放量，市场止跌回稳趋势进一步巩固。

行业基本面情况

新房成交及库存

• 成交数据：30大中城市本周新房成交面积122.41万方，同比-4.2%，4周平均成交141.17万方，同比-15.1%，环比-1.2%。
• 分城市表现：
  • 一线城市：本周4周平均成交41.19万方，同比-23.2%，环比+0.1%。
  • 二线城市：本周4周平均成交69.21万方，同比-10.4%，环比-0.6%。
  • 三线城市：本周4周平均成交30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。
• 库存及去化：14城可售面积7995.65万方，同比-9.93%，4周平均去化周期17.37个月（一线城市12.29个月）。

二手房成交及挂牌

• 成交数据：20城本周二手房成交面积189.62万方，同比+16.3%，4周平均成交200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。
• 挂牌情况：截至2025年7月28日，全国二手房出售挂牌量指数12.79，环比-1.3%；挂牌价指数153.38，环比-0.06%。

土地市场成交

• 住宅类土地：本周100大中城市成交住宅土地24宗，供应56宗，成交占比0.76；楼面均价6055.5元/平方米，溢价率6.99%，环比-1.34pt。
• 商服类土地：本周成交39宗，供应63宗，成交占比0.96；楼面均价1679.25元/平方米，溢价率2.25%，环比-0.08pt。

市场表现

• A股房地产指数：本周上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点。
• 港股物业及管理指数：本周上涨2.16%，跑赢恒生综合指数0.12个百分点。
• 个股表现：本周A股重点房企中，新城控股（+10.73%）、张江高科（+6.34%）、万通发展（+5.97%）涨幅居前；港股重点房企中，新世界发展（+8.91%）、建发国际集团（+8.67%）、龙湖集团（+5.62%）领涨；物业服务企业中，招商积余（+5.71%）、华润万象生活（+5.3%）、万物云（+2.64%）表现较好。

风险提示

• 政策不及预期；
• 行业销售不及预期；
• 土地收储进度不及预期；
• 市场情绪极端避险。