中国房地产市场2019年回顾与2020年展望_89页_18mb

中国房地产市场2019年回顾与2020年展望总结

核心内容

2019年，中国房地产市场在“房住不炒”和“三稳”政策的指导下，整体呈现“量稳价升”的格局，但市场热度回落，融资环境趋紧，库存压力上升。2020年，市场预计将更加理性，政策将更偏向支持性，房地产行业将回归其本质功能，即满足居住需求。

主要观点

2019年市场表现

• 销售额创新高，但增速放缓：全年商品房销售额达到16万亿元，同比增长6.5%。商品住宅销售额占比达87.3%，贡献了主要增长。
• 区域分化加剧：一二线城市销售热度回升，三四线城市市场转冷，尤其是受棚改新开工量腰斩影响。
• 土地市场波动大：土地成交量价背离，一线城市楼面价趋稳，而二三线城市地价涨幅明显。苏州等地地王频现，引发调控升级。
• 融资收紧明显：货币政策宽松背景下，房企融资渠道全面收紧，尤其是23号文、信托余额管控等政策，导致房企资金链趋紧，民营房企拿地力度大幅收缩。
• 居民杠杆率上升：居民杠杆率快速上升，政策开始抑制投机性购房，推动市场回归理性。

2020年展望

• 政策更友好：受疫情冲击，房地产融资政策预计将有所宽松，地方政府将更灵活地进行调控。
• 区域极化趋势明显：都市圈和城市群成为政策重点，资源向核心城市集中，带动房地产需求。
• 库存去化压力大：商办库存问题突出，需通过合作与政策支持去化。
• 市场回归理性：随着融资收紧和调控加强，购房者观望情绪增强，市场进入结构性行情。
• 长期需求支撑：城镇化率、人均居住面积和折旧率等因素表明，房地产仍将是支撑中国经济的重要产业。

关键信息

销售篇

• 全年商品房销售额：16.0万亿元，同比增长6.5%。
• 销售结构：商品住宅销售额占比87.3%，办公楼和商业营业用房销售增速分别为-15.1%和16.5%。
• 市场情绪变化：5-6月销售与土地市场成交面积负增长，12月销售面积出现1.7%的负增长。
• 城市分化：一线城市销售面积和销售额同比分别增长13%和20%，三四线城市则整体疲软。

土地篇

• 土地成交情况：全年招拍挂成交土地出让金6.65万亿元，同比增长12.4%；住宅用地出让金5.43万亿元，同比增长16.5%。
• 土地供应变化：土地供应从全国齐步走转向有增有减，以都市圈三线城市地价涨幅最大。
• 拿地策略调整：房企减少对非都市圈三线城市的土地投资，加码一二线和都市圈三线城市。
• 溢价率与流拍率：溢价率呈现“A”型走势，流拍率则呈“V”型走势，尤其在都市圈三线城市流拍现象显著。

融资篇

• 融资渠道收紧：2019年房企融资渠道全面收紧，尤其是境内发债和地产信托余额管控。
• 发债规模变化：全行业境内外发债规模为11,649亿元，同比增长15%；民营房企发债规模为6,436亿元，同比增长29%。
• 融资成本下降：境内外发债成本中枢震荡下行，但民企与国企之间的成本分化明显。
• 信托融资影响：地产信托融资占自筹资金与非银贷款的比例接近22%，对前端拿地造成明显影响。

需求篇

• 市场情绪回归理性：购房意愿比例自2017年以来持续窄幅波动，市场热度回落明显。
• 购房成本变化：年初购房成本下降，但随后因政策调控和利率上浮，购房成本回升。
• 房价涨幅回落：2019年12月，房价同比涨幅回落城市达50个，市场整体降温。
• 居民杠杆率上升：居民杠杆率在2018年末达到60.4%，2019年三季度为56.31%，政策旨在防止其过快上升。

2020年市场展望

• 政策更偏向支持：受疫情冲击，政府可能出台更多支持性政策，如购房补贴、放宽落户限制等。
• 区域极化加强：城市群与都市圈成为政策重心，带动房地产需求向核心城市集中。
• 库存去化压力：商办库存去化困难，需通过合作与政策支持加快去化。
• 融资环境改善：预计2020年地产融资政策将有所宽松，以支持企业稳定经营。
• 长期需求支撑：城镇化率、人均居住面积和折旧率等因素表明，房地产仍将是支撑中国经济的重要产业。

总结

2019年，中国房地产市场在政策调控下，经历了从“小阳春”到市场降温的转变，销售和土地市场呈现明显分化。2020年，市场将更加理性，政策更偏向支持，房地产行业将回归其根本功能，即满足居民的居住需求。在区域极化趋势下，都市圈和城市群将成为房地产发展的重点，而商办库存问题则需要通过合作和政策支持来解决。长期来看，房地产仍将是支撑中国经济的重要产业。