20220925-国金证券-房地产行业研究_带押过户利好置换改善_央国企仍为土拍主力_19页_965kb

房地产行业周报总结

核心内容

本报告分析了2022年9月17日至9月23日期间房地产行业的市场表现、政策动态、公司动态及市场数据。整体来看，房地产市场在政策支持下有所回暖，特别是新房和二手房成交面积显著提升，同时“带押过户”政策对二手房市场带来积极影响。此外，央国企在土拍中占据主导地位，而部分房企出现债务违约风险。

主要观点

• 市场表现：本周A股房地产板块整体下跌，港股房地产板块跌幅更大，但部分房企表现较好，如新华联、中润资源等。
• 土拍情况：北京和郑州的土拍市场热度分化，北京土拍中央国企表现突出，郑州土拍则全部底价成交，央国企和地方国资为主要拿地主体。
• “带押过户”政策：该政策降低了交易成本，提高了交易便利性，有助于加速存量市场流通，释放置换改善需求。
• 新房成交：新房成交面积周环比和周同比均显著上升，尤其三四线城市涨幅明显。
• 二手房成交：二手房市场活跃度提升，尤其是二线城市，成交面积周环比和周同比大幅增长。
• 政策动态：多地政府出台支持政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度、契税补贴等，旨在稳定房地产市场。
• 公司动态：多家房企进行融资、担保、股权收购等动作，部分房企如恒大、旭辉等表现不佳，需关注其债务风险。
• 行业估值：A股和港股地产及物业股PE-TTM处于相对低位，部分公司被给予买入或增持评级。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1930
• 沪深300指数：3856
• 上证指数：3088
• 深证成指：11006
• 中小板综指：11633

北京土拍情况

• 18宗涉宅地全部成交，总建面147.5万方，总成交金额500.3亿元。
• 中海地产、建发房产等央国企为主要拿地主体，仅1宗由民企龙湖获得。
• 10宗地销售指导价与成交楼面价价差较大，政府让利明显。

郑州土拍情况

• 17宗涉宅地，3宗提前终止，其余14宗全部底价成交。
• 14宗土地由央国企购得，其中12宗由郑州地方国资摘得，郑地集团为主要受益者。

带押过户

• 超10座城市已开展“带押过户”模式，降低交易成本和时间成本，促进市场流通。
• 该模式对置换改善需求有利，提升二手房市场活跃度。

新房成交

• 35个城市商品房成交面积合计512万平米，周环比+66%，周同比+16%。
• 一线城市成交面积周环比+46%，周同比+48%；二线城市周环比+72%，周同比+6%；三四线城市周环比+83%，周同比+21%。

二手房成交

• 15个城市二手房成交面积合计183万平米，周环比+78%，周同比+120%。
• 一线城市周环比+32%，周同比+56%；二线城市周环比+105%，周同比+153%；三四线城市周环比+1%，周同比+69%。

土地成交情况

• 2022年年初至今，全国300城累计宅地成交建面33921万平米，同比-46%。
• 权益拿地金额前五房企为华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、滨江集团，分别为749、615、502、469、461亿元。

政策与新闻

• 多地政府出台政策，如南京取消毛胚限价、邢台支持首套房贷款、绍兴、银川等地提供公积金贷款支持。
• 开封、东港等地推出契税补贴政策，减轻购房者负担。
• 通辽等地调整公积金贷款政策，优化还款压力。

公司动态

• 合景泰富、保利置业、碧桂园、万科、旭辉控股等房企发行票据或债券，部分公司进行股权收购、担保等操作。
• 恒大物业、雅生活服务、万物云等物管公司进行战略合作、成立新公司、派息等。

行业估值

• A股地产PE-TTM平均值为8.7，港股地产PE-TTM平均值为7.0，物业股PE-TTM平均值为11.3。
• 万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份等公司被给予买入或增持评级。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果有限。
• 三四线城市恢复力度较弱。
• 多家房企出现债务违约风险。

结论

当前房地产行业在政策支持下有所回暖，尤其在新房和二手房成交方面表现积极。央国企在土拍市场中占据主导地位，而“带押过户”政策对二手房市场具有明显促进作用。然而，行业仍面临一定的风险，包括政策效果有限、三四线城市恢复缓慢以及房企债务问题。建议关注布局重点城市核心板块、主打改善产品的房企，以及抗风险能力强的商管龙头。