2022-02-23-亿翰智库-房地产行业研究_宽松政策扑面而来_市场行情会不会转向_7页_986kb

房地产行业研究总结

核心内容

2022年2月发布的房地产行业研究报告指出，尽管政策层面不断推出宽松措施，但市场行情仍未明显好转。1月销售数据冷淡，反映出消费者信心缺失，成为市场低迷的核心原因。报告强调，若需求端无法改善，即使供给端政策有所放松，市场也难以持续回暖，唯有需求端政策支持到位，配合供给端扶持，才能实现房地产业的良性循环。

主要观点

• 市场行情未好转：2022年市场行情延续2021年的低迷态势，1月销售业绩冷淡，消费者信心缺失是主因。
• 供给端变化有限：尽管部分民营房企退出土地市场，央企和国企仍主导土地交易，全国范围内供给断层的可能性较小，结构性短缺或存在。
• 需求端是关键：市场冷淡的根本原因在于需求萎缩，若需求持续低迷，企业将陷入库存积压、资金链断裂的困境，生存将成问题。
• 政策调整势在必行：为提振市场，需求端政策调整已迫在眉睫，需从限购限贷、利率、购房资格认定、按揭额度等方面入手。

关键信息

1. 土地市场现状

• 民营房企在2021年下半年逐步退出土地市场，央企、国企成为主导力量。
• 北京市2022年首次集中供地共推出18宗宅地，流拍1宗，成交17宗，拿地主体以央企、国企为主。
• 房企土地储备存续比基本在2年以上，虽购置面积有所下降，但年度表现相对稳定，供给断层可能性较低。

2. 需求端政策调整的必要性

• 房企面临流动性危机，部分企业已通过出售物业、展期债券等方式自救。
• 阳光城案例表明，销售回款不足导致资金紧张，即使融资放宽，也难以缓解流动性压力。
• 市场冷淡将导致企业无法实现业绩，资产出售也面临困难，因此需求端政策调整是当务之急。

3. 需求端政策的四大调整方向

1. 调整限购限贷政策

   • 适度调整社保年限，降低购房门槛。
   • 放松户籍限制，不再将其作为购房硬约束。
   • 放宽婚姻状态要求，保障非婚人群的合理住房需求。

2. 调整贷款利率水平

   • 下调LPR，降低购房成本。
   • 各城市根据实际情况调整利率点差或倍数，以提升购房热情。
   • 2022年1月，央行下调LPR，部分城市如广州、杭州已跟进调整。

3. 调整房屋认定标准

   • 对“认房又认贷”等严格标准进行优化，避免误伤合理购房需求。
   • 明确首套房认定标准，减少对消费者的限制。

4. 调整按揭贷款额度

   • 保障按揭贷款额度充足，降低购房资金压力。
   • 通过政策支持，确保消费者能够顺利实现住房需求。

结论

房地产市场低迷的核心在于需求萎缩，供给端政策虽有松动，但难以独立推动市场回暖。因此，需求端政策的调整至关重要。只有在需求端政策有效提振市场信心、释放购房潜力的前提下，供给端政策才能发挥积极作用，最终实现房地产行业的良性循环。

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲
  微信：w18705580201
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

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