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房地产行业研究总结：宽松政策扑面而来，市场行情会不会转向？

核心内容

2022年初，房地产市场行情仍未见好转，1月销售数据冷淡，反映出市场整体疲软。房企频繁爆雷导致消费者信心缺失，成为影响市场行情的核心因素。即使供给端政策有所放松，如融资开闸、预售资金监管调整、开发贷支持等，若需求端无法改善，市场仍难实现持续性回暖。因此，推动需求端政策调整，是实现房地产行业良性循环的关键。

主要观点

• 市场行情疲软：2022年市场仍未改善，销售冷淡主要由需求萎缩引起，而非供给不足。
• 供给端政策局限性：供给端政策虽有调整，但若需求端未改善，政策效果将大打折扣。
• 需求端政策势在必行：房企生存压力巨大，需通过政策支持来提振市场需求。
• 政策调整方向明确：需从限购限贷、贷款利率、房屋认定标准、按揭贷款额度等方面进行调整。

关键信息

1. 土地市场现状

• 主体变化：2021年下半年，民营房企退出土地市场，央企、国企成为主力。
• 北京首次集中供地：共推出18宗宅地，流拍1宗，成交17宗，央企和国企主导明显。
• 土地储备存续比：房企整体土地储备存续比在2年以上，供给断层可能性较低。

2. 需求端政策调整的必要性

• 房企流动性危机：阳光城等企业因销售下滑、资金回流困难面临巨大流动性压力。
• 限购限贷政策影响：严格限购限贷政策误伤了部分合理购房需求，需适度调整。
• 限贷政策调整空间：非核心城市限贷政策存在调整空间，首付比例可适当下调。

3. 需求端政策的四大调整方向

(1) 调整限购限贷政策

• 降低购房门槛：适度调整社保年限、户籍要求，减少对合理购房需求的限制。
• 放松婚姻状态要求：取消“是否结婚”作为购房资格的硬性条件。

(2) 调整贷款利率

• LPR下调：央行2022年1月下调LPR，1年期为3.7%，5年期为4.6%。
• 地方跟进：广州、杭州等地银行已同步下调房贷利率，首套房和二套房利率均有下降。

(3) 调整房屋认定标准

• 优化“认房又认贷”政策：降低购房资格门槛，避免过度限制合理住房需求。
• 明确首套房认定标准：可考虑不追溯配偶、子女等，或以城市为单位进行认定。

(4) 调整按揭贷款额度

• 保障按揭额度支持：按揭贷款额度不足将直接影响消费者的购房能力。
• 减轻资金压力：通过增加按揭额度，提升购房者的资金可获得性，释放购房需求。

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲
  微信：w18705580201
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

结论

房地产市场行情的改善，需从需求端入手，通过政策调整来释放合理购房需求。供给端政策虽有积极作用，但若需求端未有效改善，市场仍难以实现良性循环。未来政策需在限购限贷、贷款利率、房屋认定标准、按揭额度等方面精准发力，以推动市场回暖和行业稳定。