房地产行业最新观点及1~3月数据深度解读：复工和施工速度回升对房地产投资的提振边际在转弱，房地产投资高点或已出现-20190418-招商证券-17页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2019年1-3月全国房地产行业数据显示，房地产销售面积增速转正，但投资增速边际转弱，房地产投资高点或已出现。行业呈现结构性分化，一二线城市表现较好，而三四线城市仍为拖累因素。同时，资金来源有所改善，但资金链仍低于警戒线，反映三四线城市房价下行压力。

主要观点

1. 销量与投资趋势

• 全国销量：3月销量同比转正（+1.8%），主要得益于流动性改善、供给放量及征信联网临近，但受三四线城市拖累，预计年中后可能再次探底。
• 新开工：短期反弹（+18.1%），但季调数据仍显示下行趋势，其变化受低库存托底及销售趋势影响。
• 房地产投资：3月同比增速为12.0%，但边际转弱，全年可能降至小个位数，下行斜率取决于土地供给速度。
• 竣工：3月竣工增速降幅收窄，显示底部拐点可能已于年前出现，但回升较慢，主要由二线和三四线城市拉动。

2. 资金来源与资金链

• 资金来源：3月同比增速达13.1%，销售回款为主要拉动因素，其次是自筹和信贷改善。
• 资金链：资金来源/房地产投资比值仍低于130:100的警戒线，显示三四线城市房价下行压力。
• 货币活化指数：3月继续下降，但M1/M2口径已筑底回升，预示房价在1-2个季度后可能回升。

3. 房价走势

• 房价：70城新房和二手房房价同比反弹，但存在结构性分化，三四线城市房价回落明显，而一二线城市或逐步企稳。
• 房价与股票收益：房地产股票超额收益起点不是价格底部，而是销量底部左侧，房价成为反向指标。

关键信息

行业数据概览

行业结构分析

• 一二线城市：销量贡献较大，表现相对较好，是行业复苏的主要支撑。
• 三四线城市：销量拖累全国数据，是房地产投资下行的主要因素。
• 办公楼销量：持续负增长，反映经济复苏不牢靠。

配置建议

行业配置观点

• 均衡配置：因基本面分歧和流动性边际转弱，建议从前期增配弹性标的回归“均衡配置”。
• 推荐标的：
  • 高周转公司：【万科A】、【保利地产】
  • 受调控影响的公司：【金地集团】
  • 资源型公司：【华侨城A】
  • 业绩反转公司：【中南建设】、【华夏幸福】、【蓝光发展】

开发领域推荐

• 高周转型大蓝筹：【万科A】、【保利地产】、【金地集团】，具备稳定盈利能力和抗周期能力。
• 高杠杆型公司：如【中南建设】，具备估值弹性和业绩弹性，但需等待行业政策松动和基本面复苏。
• 资源型公司：如【华侨城A】，土地储备丰富，具备估值修复空间和低风险特征。

存量环节关注

• 优质物业：【中国国贸】、【金融街】等商办及物流地产公司具备对抗周期衰退能力。
• 长租与物管：关注【我爱我家】等，政策红利有望持续落地，具备长期增长潜力。
• 房地产金融：关注具备资产运营能力的【光大嘉宝】等，Reits等主题为长期关注焦点。

区域主题

• 长三角一体化：关注【中南建设】等
• 粤港澳大湾区：关注【华侨城A】等
• 京津冀协同发展：关注价值龙头

风险提示

• 短期行政调控超预期
• 长效机制超预期
• 龙头销售回落幅度超预期
• 三四线城市销售回调超预期

投资评级

公司短期评级

行业投资评级

团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，具备丰富行业研究经验。
• 刘义：联席首席分析师，10年证券行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 董浩、李洋、路畅：研究助理，具备不同专业背景，支持团队研究工作。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖
• 2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名
• 2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名
• 2018年金牛奖最具价值分析师
• 2018年度“天眼”明星分析师团队成员分获第一、四名
• 房地产行业盈利预测最准确分析师第二名

重要声明

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