20161013-三星证券-Developers_evolving_amid_a_shifting_paradigm_56页_2mb

详细总结

核心内容

本报告分析了韩国房地产市场在2016年所面临的转型与挑战。随着市场供需关系的变化，韩国房地产市场正从以开发商为主导的预售模式向以开发商为主导的租赁模式转变。同时，韩国政府也在调整政策，鼓励租赁市场的发展，以应对日益增长的住房需求多元化、租金回报下降、住房价格停滞以及住房结构老化等问题。

主要观点

• 市场转型：韩国房地产市场正在经历从“购买以居住”到“租赁为主”的转变，特别是在住房价格停滞、租金回报下降以及政策导向的影响下。
• 需求多样化：随着家庭结构小型化和人口老龄化，住房需求从大型住宅向中小型住宅转变，租赁市场对小户型的需求增长显著。
• 政策导向：政府正在推动租赁市场的发展，通过提供税收优惠、金融支持以及鼓励企业参与租赁市场来改善租赁住房的供应环境。
• 结构老化：大量建筑物已使用超过15年，甚至部分超过25年，导致城市更新和再生需求增加。
• 开发商角色转变：开发商正从传统的建筑模式向多元化、专业化的运营模式转变，涵盖住宅、商业、基础设施及资产管理等领域。

关键信息

市场变化趋势

市场数据

• 住房交易与价格变化：2006年至2015年间，62.8平方米公寓价格上涨31.3%，而95.9平方米及以上公寓价格上涨仅为2.3%。
• 租赁比例上升：2014年，月租比例从2000年的10.7%上升至21.8%，而“半押”（1/2 jeonse）比例也显著增长。
• 住房拥有率：韩国住房拥有率长期停滞在54%，而主要发达国家的住房拥有率普遍在60%左右。
• 房地产市场流动性：2015年，住房交易量达到119万单位，为2006年以来的最高水平。

政策变化

• 政策导向：政府正在从促进购房转向鼓励租赁，以适应市场变化并减少投机行为。
• 租赁激励措施：包括对小户型租赁的税收优惠和金融支持，以及鼓励企业参与租赁市场。
• 租赁市场发展：政府计划增加租赁住房供应，目标是将长期租赁住房库存从2012年的0.93万单位增加到2022年的1.9万单位。
• 新Stay政策：该政策旨在鼓励企业参与租赁市场，通过降低监管门槛和提供稳定租赁条件来吸引投资。

建筑结构老化

• 建筑年龄分布：截至2011年底，韩国全国73.8%的建筑物至少使用15年，41.1%使用25年以上。
• 城市更新需求：建筑老化导致城市更新和再生需求上升，政府更倾向于通过部分改造而非完全重建来更新老旧基础设施。
• 城市更新与再生对比：

  项目	再造	再生
  主要参与者	土地/房产所有者	居民
  主要目标	最大化投资者利润	重建区域经济
  主要功能	维护物理环境（建设住宅）	吸引企业投资和基础设施（重建社会经济环境）
  土地获取成本	高（开发商获取土地）	低（政府提供土地）
  开发商类型	私人	私人/政府
  政府支持	无	财政支持、放宽监管
  与周边区域的协同效应	低	高

重点公司分析

• Hyundai Development Co：公司具备强大的资金实力，正在向多元化开发商转型，涉及内部住房项目、基础设施、商业开发和资产管理等领域，目标价为KRW67,000，上涨空间为31.9%。
• SK D&D Co., Ltd：公司专注于商业房地产开发，尤其在城市更新项目中表现突出，目标价为KRW63,000，上涨空间为43.8%。
• Emerson Pacific Inc：公司专注于豪华度假村开发，目标价为KRW45,000，上涨空间为17.2%。

结论

韩国房地产市场正经历从以投资为主到以居住需求为主、从预售模式到租赁模式的深刻转型。这一变化不仅受到市场需求多样化和结构老化的影响，也受到政府政策调整的推动。开发商正逐步转向专业化和多元化发展，以适应新的市场环境。同时，租赁市场正在成为新的增长点，特别是在城市更新和租赁政策支持下，预计未来租赁市场将更加活跃。