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文档总结：韩国房地产市场与建筑行业分析

核心内容

本报告分析了韩国房地产市场近期的政策变化及其对建筑行业和房地产投资信托（REITs）的影响。重点讨论了政策对市场情绪、价格走势以及企业估值的影响，并对相关公司进行了投资建议和目标价格预测。

主要观点

房地产市场受政策冲击

• 自2016年6月底以来，政府出台了一系列房地产调控政策，导致建筑行业指数下跌了12.9%。
• 政策主要包括：
  • 集体贷款担保制度强化（2016年6月28日）：限制每人最多贷款两笔，担保上限从无限制调整为KRW6亿（SMA）和KRW3亿（其他地区）。
  • 减少公共土地供应（2016年8月25日）：2016年减少LH的公共土地供应58%，若市场持续疲软，将进一步削减。
  • 禁止预售合同转让（2016年11月3日）：有效禁止预售合同的销售，并收紧预售订阅资格。
  • 集体贷款与合作抵押贷款的按揭审查规则（2016年11月24日）：所有新贷款必须按揭偿还，无宽限期。

房地产市场指标恶化

• 首尔重建公寓价格在2016年11月首次出现连续三十六周以来的周度下跌。
• 2016年12月第一周，首尔公寓价格再次出现连续两年以来的周度下跌。
• 预售合同销售在11月环比下降26.3%，表明市场投机活动减弱。

政策影响与政府应对

• 政府计划在12月中旬与建筑商召开会议，讨论房地产市场放缓问题。
• 政府承诺在市场过冷时调整政策，可能包括放松监管和出台刺激措施。
• 建筑行业指数在政策发布后反弹1.2%，显示市场对政策调整的预期。

关键信息

建筑公司估值与盈利预期

• 建筑公司目前估值处于五年P/E区间的下限，部分公司P/B也处于合理水平。
• Hyundai E&C 是首选，因其稳定的海外业务和2016年预售量激增，预计未来将带来利润增长。目标价为KRW49,000（19.4%涨幅）。
• Hyundai Development Co (HDC) 目标价下调至KRW61,000（39.7%涨幅），预计其自有土地开发项目将带来更高利润。

房地产投资信托（REITs）

• Korea Real Estate Investment & Trust (Koreit) 和 Korea Asset in Trust (Kait) 价格下跌，但仍有投资价值。
• Kait 目标价为KRW11,000（27%涨幅），因其在城市重建领域的竞争优势。
• Koreit 目标价为KRW3,800（32.6%涨幅），当前P/E为8.5倍，P/B为1.5倍。
• REITs相比纯开发商具有更低的项目成本回收风险，且长期来看，信托型重建模式将替代工会型模式。

市场趋势与未来展望

• 建筑公司预计在2017-2018年期间仍将保持良好的盈利增长。
• 预售合同的减少和订阅率的下降表明市场投机活动减弱。
• 重建市场尽管受政策影响，但长期趋势仍看好信托型模式。

投资建议

• Hyundai E&C：维持“买入”评级，目标价KRW49,000。
• Hyundai Development Co：维持“买入”评级，目标价KRW61,000。
• Korea Real Estate Investment & Trust：目标价KRW3,800。
• KAIT：目标价KRW11,000。

风险与免责声明

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