20160406-兴业证券-_ST松江-600225.SH-天津松江系列报告之一_多元化发展开启新篇章__17页_753kb

天津松江（600225）系列报告之一：多元化发展开启新篇章

核心内容

天津松江（600225）作为一家以房地产开发为主导的公司，自2009年借壳上市以来，积极寻求多元化发展路径，以应对房地产行业增速放缓及财务成本较高的问题。公司通过在建工程转让、设立并购基金、投资医院资源和布局智慧城市建设等方式，逐步拓展业务范围，形成新的利润增长点。

主要观点

• 多元化发展：公司积极布局智慧城市、医院资源及金融投资领域，以实现业务多元化，提高抗风险能力。
• 项目转让：通过转让在建工程和子公司股权，加快资金回流，缓解财务压力。
• 土地储备丰富：公司拥有大量土地储备，具备较强的可变现能力，为多元化发展提供资金支持。
• 智慧城市建设：公司通过投资卓朗科技，参与“智慧南开”项目，为智慧城市发展提供技术支持，未来有望复制成功经验。
• 金融投资布局：公司成立两只并购基金，并与天星资本合作，拓展新三板投资和金融业务，增强资本运作能力。
• 增发融资：公司通过非公开发行股票，募集大量资金，用于偿还债务和投资新项目，增强资金实力。

关键信息

公司概况

• 股票代码：600225
• 收盘价：5.94元
• 总股本：935.49百万股
• 流通股本：849.83百万股
• 总市值：5556.83百万元
• 流通市值：5047.96百万元
• 净资产：2088.15百万元
• 总资产：14733.61百万元
• 每股净资产：2.23元

财务指标

项目转让情况

• 2014年：转让梅江南零号岛住宅项目，金额13.5亿元，增值率181.37%。
• 2016年：拟转让水岸恬园项目，评估值6.6亿元，增值率89%。
• 转让收益：2014年转让收入占营收比重55%，显著提升公司现金流。

智慧城市布局

• “智慧南开”项目：公司与天津市信息基础设施投资有限公司合作成立天津松江信息资本运营有限公司，推进智慧城市建设。
• 卓朗科技投资：通过并购基金对卓朗科技增资3.12亿元，获得其39%股权，切入大数据领域。
• 智慧城市意义：智慧城市通过信息化手段提升城市管理效率，符合国家政策导向，未来将进入快速发展阶段。

医疗资源布局

• 眼科医院：投资设立天津武清朝聚眼科医院，持股34%。
• 骨科医院：投资设立信泰医院，持股40%。
• 医疗战略：公司布局医疗健康领域，以专科医院为主，未来有望扩展至更多地区。

金融投资布局

• 并购基金：设立两只并购基金，规模合计13亿元，用于投资多个行业。
• 天星资本合作：与天星资本合作，进军新三板投资和参股金融机构，增强金融布局。

增发融资

• 2015年2月：完成非公开发行，募资17亿元，用于增资和项目投资。
• 2015年11月：修订增发方案，拟募资不超过27亿元，用于偿还债务和投资新项目。
• 资金用途：6亿元用于增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司，7.5亿元用于东疆港休闲街项目，8.5亿元用于南开区东南角地块项目，5亿元用于偿还债务。

投资建议与风险提示

• 投资建议：首次覆盖，给予“增持”评级，预计2016-2017年EPS分别为0.11、0.31元，对应PE分别为56、20倍。
• 风险提示：
  • 房地产销售大幅下滑
  • 多元化发展不达预期

总结

天津松江通过多元化发展策略，积极应对房地产行业面临的挑战，重点布局智慧城市、医疗健康及金融投资领域，以寻求新的增长点。公司在建工程转让和并购基金设立等举措有效缓解了财务压力，同时通过与天星资本等专业机构合作，增强了在金融领域的投资能力。公司丰富的土地储备为多元化发展提供了坚实的资金基础，而“智慧南开”项目则成为智慧城市建设的典范，具备可复制性。整体来看，公司展现出较强的转型决心和执行力，未来发展前景值得期待。