20160729-广发证券-_ST松江-600225.SH-新业务焕发活力_高姿态重启征程_23页_1mb

天津松江（600225.SH）总结

核心内容

天津松江股份有限公司是天津市国资委旗下，直属于天津滨海投资控股有限公司的上市公司，大股东持股比例为 47.63%。公司于2009年2月借壳ST天香上市，截至2015年末总资产规模为147.99亿元，净资产规模为20.87亿元。公司以地产开发为核心业务，但在全国布局中并未获得理想效果，因此积极探索新业务，包括金融、智慧城市和医疗健康领域，寻求新的业绩增长点。

主要观点

• 地产业务：公司地产业务是其主要收入来源，但近年来受到行业整体利润下滑的影响，销售和结算规模均有所下降。尽管公司通过出售部分在建项目加快了回款速度，但整体地产业务仍面临较大挑战。
• 新业务布局：公司积极布局金融、智慧城市及医疗健康等新业务，以适应市场变化并实现多元化发展。其中，金融业务以融资租赁为主，智慧城市则通过入股卓朗科技展开，医疗健康业务则通过设立健康医疗事业部推进。
• 盈利预测：预计2016年和2017年每股收益（EPS）分别为0.07元和0.11元，首次给予“买入”评级。
• 风险提示：2015年地产结算对主业支撑较弱，未来转型存在不确定性。

关键信息

地产业务发展

• 公司在全国范围内布局，但以三线城市为主，未能有效带动业绩增长。
• 截至2015年3季度，公司房地产销售面积为6.37万方，主营业务回款为12.18亿元。
• 公司土地储备主要集中在天津，津外项目较少且未新增。
• 房地产结算毛利率从2011年开始下滑，2015年因无项目转让，结算规模继续下降。

新业务拓展

• 金融业务：公司设立并增资天津恒泰汇金融租赁有限公司，持股75%。2015年公司对恒泰汇金增资6亿元，预计未来三年平均净利润为5071万元。
• 智慧城市：通过入股卓朗科技，布局云计算及智慧城市领域，卓朗科技成为天津市重点培育的“科技小巨人”企业，已与多个高校建立合作关系。
• 医疗健康：在2015年中报中新增健康医疗事业部，未来有望在医疗健康产业实现进展。

资本运作

• 公司在2014年和2015年分别进行非公开发行，募集资金主要用于金融业务、地产项目开发及偿还银行贷款。
• 2016年公司非公开发行方案再次调整，募集资金规模为21亿元，取消部分用于恒泰汇金的增资。

财务状况

• 截至2015年末，公司资产负债率高达85.89%，净资产负债率336%，远高于行业平均水平。
• 公司预收账款规模为4.74亿元，对业绩支撑较弱。
• 公司三项费用率较高，反映出国有房地产企业在成本控制方面的挑战。

盈利预测与估值

• 预计2016年和2017年EPS分别为0.07元和0.11元，公司首次给予“买入”评级。
• 2016年公司营业收入预计为17.02亿元，净利润为6.79亿元，2017年预计营业收入18.02亿元，净利润10.35亿元。

风险提示

• 地产业务支撑减弱，转型存在不确定性。
• 资产负债率较高，可能影响公司财务稳健性。
• 新业务尚处于初期阶段，成长性尚需时间验证。

图表索引（关键数据）

• 图1：天津松江总资产规模（亿元）
• 图2：天津松江净资产规模（亿元）
• 图3：天津松江借壳上市之后的发展历程
• 图4：房地产销售面积（万方）
• 图5：房地产销售金额及回款（亿元）
• 图6：项目销售面积占比
• 图7：各地项目结算占比
• 图8：土地储备区域分布
• 图9：储备物业分布
• 图10：土地投资面积（万方）
• 图11：拿地金额及占销售金额比例
• 图12：新增项目分布
• 图13：新增津内项目区域分布
• 图14：新开工面积（万方）
• 图15：主营业务收入（亿元）及增速
• 图16：主营业务收入结构
• 图17：结算面积（万方）及金额（亿元）
• 图18：地产结算及销售均价
• 图19：整体毛利率
• 图20：房地产结算毛利率
• 图21：三项费用率
• 图22：净资产负债率
• 图23：转型布局新方向
• 图24：全国融资租赁合同余额（亿元）及同比
• 图25：全国融资租赁业务余额分布
• 图26：全国各省融资租赁行业企业数量占比
• 图27：天津市融资租赁合同余额（亿元）及同比
• 图28：天津卓朗科技发展有限公司
• 图29：卓朗科技“85后”董事长张坤宇
• 图30：李克强考察卓朗科技
• 图31：李克强关注云服务平台
• 图32：云计算系统架构图
• 图33：天津卓朗科技业务合作高校
• 图34：天津国企改革主要路线

表格索引（关键数据）

• 表1：非公开发行方案进程及主要事件
• 表2：当前持有物业详细情况
• 表3：新增项目情况
• 表4：转让项目情况
• 表5：天津恒泰汇金融租赁有限公司主要事件
• 表6：天津松江15年投资设立基金情况
• 表7：卓朗科技股东持股比例变化
• 表8：天津卓朗科技主营业务及产品情况
• 表9：19个省市国企改革纲领性文件

总结

天津松江作为一家以地产开发为核心业务的上市公司，正面临地产业务利润下滑和市场拓展不力的挑战。公司通过借壳上市和一系列资本运作，努力改善财务结构并推动多元化发展。在金融、智慧城市和医疗健康等新业务方面，公司已取得一定进展，尤其是通过增资融资租赁公司和入股卓朗科技，为未来业绩增长提供了新的可能。尽管当前地产业务对业绩支撑较弱，公司仍有望在新业务领域实现突破，创造新的利润增长点。然而，公司仍需面对资产负债率高、转型不确定性等风险。