社会服务行业深度报告古北水镇估值探讨：不忆江南羡北国-20171208-长江证券-19页-2mb

社会服务行业：古北水镇估值探讨总结

核心内容

本报告分析了旅游小镇的发展趋势及古北水镇作为标杆案例的估值空间。随着我国人均GDP的提升，休闲度假游成为旅游市场的重要组成部分，旅游小镇作为新型旅游形态，正在成为行业发展的重点。古北水镇凭借其独特的地理位置、深厚的文化底蕴以及多元化的盈利模式，成为旅游小镇的典范，并在估值方面展现出巨大的潜力。

主要观点

1. 旅游小镇发展趋势

   • 旅游小镇在全国范围内得到推广，成为促进产业升级和城乡协调发展的新引擎。
   • 旅游小镇与传统景区不同，更强调游客的体验与参与，同时推动区域旅游产品互为补充，减少竞争，实现协调发展。

2. 古北水镇的定位与优势

   • 古北水镇依托司马台长城进行开发，打造了集观光、休闲、度假、会议于一体的综合性旅游目的地。
   • 通过“三三制”划分业态，有效破解“门票经济”，实现收入多元化，提升整体盈利水平。
   • 拥有丰富的文化体验项目，如民俗文化馆、传统手工艺展示等，增强了游客的沉浸式体验。

3. 市场与客源分析

   • 古北水镇位于北京密云区，靠近京津冀核心城市，具备良好的交通条件和庞大的客源市场。
   • 京津地区居民消费能力强，且自驾游盛行，为古北水镇带来了稳定的客流。

4. 估值分析

   • 古北水镇自2010年成立以来，经历了五次增资，当前估值已超过53亿元。
   • 通过现金流折现模型测算，保守情况下当前估值约93亿元，乐观情况下或达124亿元。
   • 对比乌镇，若古北水镇达到成熟期，按客单价300元/人、客流量900万人、净利率35%计算，预计净利9.45亿元，按中青旅当前估值27倍推算，古北水镇估值或超250亿元。

关键信息

旅游小镇发展背景

• 旅游文化主题小镇成为发展主要方向，旅游型小镇占比达50.4%，历史文化型占18.1%，泛旅游小镇合计占比达68.5%。
• 政策层面持续支持特色小镇建设，强调“政府引导、企业主体、市场化运作”模式，推动小镇与产业融合发展。

上市公司布局情况

• A股上市公司中，中青旅、华侨城A、峨眉山A、张家界、黄山旅游等均布局旅游小镇。
• 中青旅并表乌镇、持有古北水镇部分股权，是旅游小镇建设的重要参与者。

古北水镇运营亮点

• 景区面积9平方公里，整体开发，包含明清及民国风格建筑、司马台长城、鸳鸯湖、温泉等稀缺资源。
• 实现了“门票、酒店、商铺”三三制收入结构，提升了整体盈利能力。
• 客流量持续增长，尤其在冬季旅游项目推出后，一季度增速保持100%以上。

估值模型与测算

• 通过历史增资情况和现金流折现模型，测算古北水镇当前估值在90亿至120亿之间。
• 对比乌镇，若古北水镇达到成熟期，按其客流量和客单价推算，预计可实现净利9.45亿元，按中青旅当前估值推算，古北水镇估值或超250亿元。

风险提示

• 恶劣天气可能影响景区客流；
• 其他休闲景区开业可能构成竞争；
• 估值测算基于假设，实际结果可能受客源市场、天气环境、消费选择及景区内涵差异影响。

投资评级

• 行业评级：看好，预计相对表现优于市场。
• 公司评级：按中青旅当前估值标准，若古北水镇达到成熟期，估值有望进一步提升。

图表与数据

• 图1至图25展示了古北水镇的地理位置、建设历史、客流量增长、收入结构、网络关注度等关键信息。
• 表1至表12提供了政策支持、景区对比、股权结构、收入预测、估值模型等详细数据。