2026中国租住资管论坛_租住市场高质量_发展的时代机遇_25页_10mb

租赁市场高质量发展的时代机遇

核心内容

随着房地产市场进入新发展阶段，租赁市场正迎来高质量发展的新机遇。政策导向、市场供需结构变化、人口结构升级以及金融支持措施的出台，为租赁行业提供了转型和发展的契机。市场从“市场+保障”双轨制出发，逐步向“稳预期、缩调整、促转型”的方向迈进，推动行业从粗放扩张向精细化运营转变。

主要观点

• 市场调整与需求触底：新房市场销售面积和新开工面积五年内分别下降53%和71%，新房找房热度已降至历史低点，但二手房市场调整压力有所缓解，呈现筑底企稳趋势。
• 政策支持：2026年1月1日起，政策聚焦于降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革及推动商办去库存，通过全国性政策与地方政策协同发力，稳定市场预期，促进行业转型。
• 租赁市场结构性变化：租赁供需结构呈现分化趋势，一线城市租赁价格区间供需分布较分散，而重点二线城市则集中在中低价格区间，存在结构性机会。
• 租金收益率提升：受二手房价格下行影响，挂牌租金收益率持续上升，部分城市和区域的租金收益率已突破3%，具备一定的投资属性。
• 保障性租赁住房发展：十四五期间，全国建设筹集各类保障性住房、安置房等1100多万套，保障性租赁住房进入规模化交付运营阶段，推动租赁市场高质量发展。

关键信息

政策支持与市场调整

• 政策导向：2026年1月1日《求是》杂志文章提出“稳预期、缩调整、促转型”作为房地产行业的新定调。
• 金融支持：公积金贷款利率下调，商办首付比例降至30%，REITs扩容支持商办存量改造，降低融资成本，推动房企转型。
• 保障体系：保障性租赁住房成为政策重点，覆盖新市民、青年人等群体，促进住房保障体系建设。

租赁市场供需与价格变化

• 供需结构分化：一线城市租赁供需分布相对分散，而重点二线城市供需集中在中低价格区间，竞争激烈但存在结构性机会。
• 租金波动收窄：2025年重点城市挂牌租金跌幅较2024年有所收窄，整体呈现止跌企稳趋势。
• 区域差异明显：西部城市如乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特等租金表现相对突出，而部分东部城市如三亚、厦门等租金跌幅较大。

租赁市场发展趋势

• 租赁需求上升：线上平台租房需求占比提升，2025年达到54.5%（58平台）和33.6%（AJK平台），反映市场对租赁产品的需求增强。
• 租赁产品结构变化：成都等城市租赁价格供需集中在501-2000元/月/套区间，3房供给占比高，但需求不足，存在供需补位机会。
• 区域机会显现：成都核心区域如锦江、武侯、青羊及龙泉驿挂牌租金涨幅显著，租金收益率提升，投资价值显现。

市场周期与行业转型

• 库存周期临近拐点：全国新建商品住宅一二级库存周期出现拐点信号，价格周期筑底回升，大中城市价格趋势总体向好。
• 行业洗牌与转型：租赁行业从“冲规模”转向“保运营”，中小机构加速出清，专业化运营机构迎来发展机遇。
• 租赁规范化发展：首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对房源安全、租赁合同签订、出租主体资质等提出明确要求，推动行业合规发展。

人口结构与需求变化

• 人口结构升级：全国流动人口趋势变化，促进租赁需求增长，长期预计释放2000万改善居住需求。
• 家庭小型化：单身人士和无孩家庭增加，居住需求由租房向买房转化动能减弱，租赁市场迎来更多机会。
• 结婚与离婚变化：结婚对数下降20%，离婚对数上升24%，反映居民住房需求变化。

投资属性与未来展望

• 租金收益率提升：2025年重点城市租金收益率均突破10年期国债收益率，具备一定的投资价值。
• 投资趋势：成都、重庆、武汉等城市租金收益率显著上升，部分区域甚至超过3%，市场投资属性逐渐显现。
• 行业未来：租赁市场将进入高质量发展阶段，推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并建立房屋全生命周期管理制度。

总结

租赁市场在政策引导、市场调整与人口结构变化的共同作用下，正逐步向高质量发展迈进。随着保障性租赁住房的推进、金融支持政策的优化、租赁产品结构的调整以及租金收益率的提升，租赁市场将更加规范、稳健，并为投资者和从业者提供新的发展机遇。