20220519-安信证券-固定收益主题报告_相比2014年_还有什么房地产放松政策值得期待__11页_819kb

房地产放松政策分析总结

核心内容

2022年以来，房地产市场景气度持续下行，商品房销售与房地产投资大幅下滑，土地市场也显冷清。为了尽快促进销售企稳回升，防范风险扩散，服务“稳增长”和“宽信用”，继续放松房地产政策势在必行。当前政策主要围绕解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题展开，从全国和地方两个层面提出多项放松建议。

主要观点

全国层面政策放松建议

1. 继续下调房贷利率

   • 当前首套房贷利率最低为4.4%，高于2008年和2015年底的水平，仍有下调空间。
   • 可考虑通过下调LPR进一步降低房贷利率，以缓解居民购房成本压力。

2. 规范“因城施策”政策

   • 部分城市对非户籍单身人士购房限制、社保/个税连续年限、限售年限等规定过于严格，阻碍了刚需和刚改的实现。
   • 建议统一标准，如二套首付不超过60%，非户籍社保/个税连续年限不超过3年，限售以网签为准且不超过5年等。

3. 阶段性限制土地供给

   • 当前库存偏高，减少土地供给有助于“三稳”，缓解房企流动性压力。
   • 同时，城投拿地占比高且以底价成交，不利于市场预期稳定，应通过限制土地供给来促进市场回暖。

地方层面政策放松建议

1. 更大尺度放松“四限”政策

   • 多数二线城市在“四限”政策上仍较严格，部分城市如西安、成都、郑州等政策执行强度处于历史高位，仍有放松空间。
   • 一线城市虽有部分放松，但整体仍高于2014年水平，需进一步优化限购、限贷、限售等政策。

2. 加大购房补贴与降低落户门槛

   • 通过购房补贴和降低落户门槛，可以有效刺激本地居民购房意愿，促进楼市回暖。

特殊措施建议

1. 为出险房企代建

   • 代建不涉及土地所有权转移，可缩短并购谈判时间，确保项目交付，从而提升居民购房信心。

2. 发行“抗疫特别国债”

   • 通过地方政府对购房和耐用品消费进行补贴，可以促进房地产市场和居民消费快速回升。
   • 同时，吸引专业人才落户，有助于强化本地优势产业，形成更大更强产业集群，构建“区域小循环”和“国内大循环”。

关键信息

• 房地产市场现状：商品房销售和房地产投资大幅下滑，土地市场趋冷，政策放松迫在眉睫。
• 政策放松方向：金融、财税、土地、市场管理等方面均有放松空间。
• 居民购房障碍：不能买（限购限售）、不敢买（房企流动性风险）、不想买（收入预期转弱与房价上涨乏力）。
• 政策对比：当前政策强度在多数城市仍高于2014年放松前的水平，尤其是一线城市和部分二线城市。
• 政策工具箱：包括房贷利率调整、首付比例优化、购房补贴、落户门槛降低、代建模式、抗疫特别国债等。

结构建议

• 全国层面：继续下调首套利率、规范因城施策、限制土地供给。
• 地方层面：更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。
• 特殊措施：为出险房企代建、发行抗疫特别国债以促进消费。

风险提示

• 信息披露不全：部分政策细节未公开或未充分披露，可能影响政策效果。
• 经济超预期：经济复苏速度可能超出预期，影响房地产政策的实施节奏。
• 政策超预期：政策放松幅度可能超出市场预期，带来市场波动风险。

总结

房地产市场持续下行，政策放松已成为当务之急。解决居民购房障碍是关键，需从全国和地方两个层面协同推进。全国层面应继续优化金融政策，规范“因城施策”，限制土地供给；地方层面应更大尺度放松“四限”政策，加大购房补贴，降低落户门槛。同时，通过代建和特别国债等特殊手段，有助于出险房企销售回升和居民消费恢复，进而推动市场整体回暖。