上海松绑“7090”，购房者户型面积需求全洞察-58安居客研究院-2024-20页_2mb

上海松绑“7090”政策，购房者户型面积需求全洞察总结

核心内容

上海于2024年4月16日取消了实施近20年的“7090政策”，对中小套型住宅设计建设标准进行了调整，允许更大面积的户型供应，以满足市场多元化需求。此举不仅有助于解决多代同住问题，也利于五大新城人才落户，缓解部分区域大户型供需失衡现象，同时为房企产品设计提供更多空间，推动房地产市场高质量发展。

主要观点

• 购房需求变化明显：自2023年12月以来，120平米以上的户型需求热度持续保持在50%以上，成为全市主导需求。
• 区域差异显著：不同区域的购房者对户型面积的需求存在明显差异，中心城区与郊区、轨交站点周边表现不同。
• 产品类型多样化：购房者偏好户型类型呈现多样化趋势，如大平层、别墅、叠加、联排等，反映出改善型需求的增长。
• 改善型需求旺盛：部分区域如崇明、奉贤、金山等，改善型购房者对面积略大于120平米的户型有较高兴趣。
• 高端市场活跃：黄浦区新房供应以高端大户型为主，如200-300平米大平层及别墅，需求热度极高。
• 新房供应稀缺：长宁区新房供应稀缺，主要为老盘项目，户型偏大，成为高净值人群的首选。
• 小户型需求稳定：90-120平米的户型需求在多个区域保持稳定，尤其是3房户型，成为市场主流。

关键信息

1. 取消“7090政策”后的土拍调整

• 上海首场取消“7090政策”后的土拍于2024年4月16日举行。
• 六幅地块对中小套型住宅设计建设标准进行了调整，允许更大面积的户型供应。

2. 各区域购房需求差异

中心城区

• 黄浦、虹口、长宁、徐汇等区域120平米以上户型需求占比超过60%，其中黄浦区高达97%。
• 黄浦区主要供应200-300平米大平层及别墅，需求热度高。

郊区

• 宝山、嘉定、青浦、松江等区域120平米以上户型需求占比相对较低，但仍有显著增长。
• 奉贤区120-150平米普通改善户型需求占比最高，但150-200平米需求热度也在上升。

轨交站点周边

• 普陀区150-200平米大平层产品热度最高，出清周期显著低于其他面积段。
• 崇明区120-150平米户型需求占比最大，但200-300平米需求热度提升明显。

3. 户型面积偏好变化

• 黄浦区：200-300平米大平层及别墅成为主流，120-150平米需求几乎消失。
• 普陀区：150-200平米大平层产品热度最高，需求集中。
• 崇明区：120-150平米普通改善户型需求最高，200-300平米需求显著提升。
• 奉贤区：120-150平米需求占比最高，但150-200平米需求热度也明显上升。
• 金山区：120-150平米需求占半壁江山，但100平米左右的3房户型热度上升。
• 宝山区：2房需求占比显著上升，从7%升至13%，3房仍集中在100平米左右。
• 嘉定区：3房需求占比达95%，户型面积控制在130平米以内。
• 闵行区：90-120平米3房户型需求占主导，2室需求占比下降。
• 青浦区：90-120平米小三房和叠加产品关注度增强。
• 松江区：90-120平米户型需求占比略高于120平米以上，但优势不明显。

4. 市场供需状况

• 出清周期：多个区域的120平米以上户型出清周期低于正常范围，表明供不应求。
• 一二手倒挂：长宁区一二手房倒挂现象严重，新房豪宅成为高净值人群的资产保值渠道。
• 产品类型：普通公寓、花园洋房、叠加、联排、别墅等产品类型均有涉及，反映出购房需求的多样化。

结论

上海取消“7090政策”后，购房者对户型面积的需求呈现多元化趋势，120平米以上户型成为主流，而中心城区的高端市场和郊区的改善型需求尤为突出。各区域的购房偏好差异显著，需结合市场供需及产品类型进行针对性分析，以满足不同客群的购房需求。